ผวา!ยอดขายบ้านปี′57ติดลบ ครึ่งทางกำลังซื้อวูบสนิท หัวเมืองรองโตสวนทาง

สมาคมอสังหาฯฟันธงม็อบเยื้อถึงกลางปี เครื่องยนต์ขับเคลื่อนดับสนิท เผยไตรมาสแรกยอดติดลบ 5-10% ลุ้นกลางปีการเมืองนิ่ง เปิดโอกาสครึ่งปีหลังฟื้นตัว ฟันธงยอดเปิดตัวใหม่บ้าน-คอนโดฯปีนี้ไม่เกิน 1 แสนหน่วย แนะรัฐลงทุน "รถไฟรางคู่" บูมต่างจังหวัด จับตาหัวเมืองรองทำเลดาวรุ่งปี"57 "มหาสารคาม-พิษณุโลก-เชียงราย-นครสวรรค์-ปราจีนฯ"   นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 ถ้าหากเหตุชุมนุมทางการเมืองยืดเยื้อกินเวลานานไปถึงช่วงกลางปี หรือถึงเดือนมิถุนายนนี้ จะส่งผลให้ภาพรวมธุรกิจทั้งปีตลาดติดลบแน่ หรือดีที่สุดคือทรงตัวเท่ากับปีที่ผ่านมา

ดังนั้นช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการคงต้องเหนื่อยขึ้น เพราะส่วนใหญ่อั้นการเปิดตัวโครงการใหม่เอาไว้ วิเคราะห์ว่าการแข่งขันจะทวีความรุนแรง ผู้ประกอบการแข่งกันทำโปรโมชั่นกันหนักขึ้น เพราะทุกรายคิดเหมือนกันคือต้องเร่งยอดขายและยอดรับรู้รายได้ช่วงครึ่งปี หลัง

ไตรมาสแรกติดลบ 5-10% 
โดยตัวเลขยอดรับรู้รายได้ หรือยอดโอนในปีนี้ คาดว่าบางบริษัทจะมีตัวเลขเติบโตขึ้นหรือลดลงเพียงเล็กน้อย เพราะยังได้รับอานิสงส์จากแบ็กล็อกหรือยอดขายรอโอนที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ ขณะที่ยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซลอาจจะไม่ดีนัก สำหรับสถานการณ์ธุรกิจ อสังหาฯไตรมาส 1/2557 ภาพรวมประเมินว่าติดลบจากปีก่อน 5-10% แต่ก็ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่พอจะดึงตัวเลขคืนกลับมาได้ โดยเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ยอดขายชะลอตัวลงบ้างจากปัญหาการเมือง ขณะที่เดือนมีนาคมที่ผ่านมาผู้บริโภคเริ่มกลับมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อีกครั้ง เท่าที่ทราบหลายบริษัทน่าจะมียอดขายดีที่สุดของไตรมาสแรก

ทั้ง นี้จากการประเมินกำลังซื้อในช่วง 9 เดือนหลัง มองว่าปัญหาการเมืองถ้าจบได้เร็วภายในไตรมาส 2 ภาคอสังหาฯยังมีความหวังที่ตลาดจะกลับมาเติบโตได้ เพราะถ้าทุกอย่างเข้าสู่ภาวะปกติ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคดีขึ้น ไม่ต้องกังวลกับปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจชะลอตัว จะเป็นตัวช่วยให้ผู้บริโภคหันมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น ซึ่งจะมาถัวเฉลี่ยตัวเลขไตรมาส 1 ให้ดีขึ้นภายในครึ่งปีแรก และจะเป็นโอกาสที่ดีให้กับตลาดในช่วงครึ่งปีหลังด้วย

รายใหญ่-เล็กชะลอลงทุน
"อย่าง ไรก็ตามครึ่งปีแรกถือว่าเรายังกัดฟันสู้ แต่ถ้าครึ่งปีหลังการเมืองยังไม่กลับเป็นปกติ ก็ต้องทำใจว่าจะฉุดภาพรวมทั้งปีติดลบ ถ้าเป็นเครื่องยนต์ก็จุดไม่ติด ดับสนิทเลย" ทั้งนี้ช่วงไตรมาส 1 ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด ทั้งรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่ จากเหตุผล 2-3 ข้อ คือ 1)ต้องการเก็บเงินสดไว้กับตัว 2)เมื่อเปิดคอนโดฯแล้ว ถึงแม้ขายไม่หมด แต่ก็ต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึกเพื่อส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้า 3)การเปิดตัวคอนโดฯต้องลงทุนโฆษณาและการตลาดในช่วงแรกจำนวนมาก เพราะถ้ามียอดขายต่ำกว่า 60% จะค่อนข้างเหนื่อยที่จะปิดการขายได้ก่อนตึกสร้างเสร็จ

ส่วนโครงการ แนวราบเชื่อว่าผู้ประกอบการยังเปิดตัวตามปกติ เพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่าคอนโดฯ เนื่องจากสามารถแบ่งพัฒนาเป็นเฟส เฟสละ 20-30 ยูนิตได้ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ จึงไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการชุมนุม

ส.อสังหาฯ-อาคารชุดชี้ -7% 
นาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า หากการชุมนุมทางการเมืองยืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้ ภาพรวมอสังหาฯในแง่ของยอดขายใหม่ในปีนี้คงจะติดลบ 5-7% และหากยืดเยื้อถึงเดือนสิงหาคมอาจจะติดลบถึง 10% เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการและเน้นขายสต๊อกเก่า ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็จะหดตัว เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้เพิ่มขึ้น สุดท้ายคือลูกค้ากลุ่มนักเก็งกำไรจะทิ้งดาวน์ไม่มาโอน

ทั้งนี้หากการ ชุมนุมยืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้จริง แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ทำโปรโมชั่นหั่นราคาเพื่อ แย่งลูกค้า เพราะทุกรายอั้นการจัดกิจกรรมมาตั้งแต่ไตรมาสแรก เรียกว่าทุกคนมีของในมือที่พร้อมจะปล่อยออกสู่ตลาดได้ทุกเมื่อ

นาย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมทั้งปีคงทรงตัวหรือติดลบ 5% ในกรณียืดเยื้อถึงเดือนมิถุนายนนี้ แต่ถ้าโฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯปัจจุบันถือว่าค่อนข้างสาหัสแล้ว เพราะกำลังซื้อชะลอตัวตั้งแต่กลางปี 2556 ที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อส่วนหนึ่งถูกดูดซับไปมากแล้ว และประเมินด้วยว่า ภาพรวมคอนโดฯเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้จะลดลงจาก 8.5 หมื่นหน่วยในปี 2556 เหลือไม่ถึง 5 หมื่นหน่วยในปีนี้ ส่วนยอดขายใหม่ในปีนี้หากได้ถึง 5 หมื่นหน่วยก็ดีมากแล้ว จากปีก่อนประมาณ 6-7 หมื่นหน่วย

เปิดใหม่ต่ำ 1 แสนหน่วย
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองช่วยลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาฯ และช่วยให้ห่างไกลจากการเกิดภาวะฟองสบู่คอนโดฯ ซึ่งถูกจับตามองจากธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในอดีตมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก บางโครงการขายหมดภายในวันเดียว

ข้อมูล ปี 2556 เป็นปีที่อสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลสร้างสถิติสูงสุดหลายอย่างใน รอบ 16 ปี นับจากเกิดวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 อาทิ มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ 1.3 แสนหน่วย แยกเป็นแนวราบ 4.5 หมื่นหน่วย คอนโดฯ 8.5 หมื่นหน่วย, ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2556 พุ่งสูงขึ้นไปถึง 1.6 แสนหน่วย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สูงถึงกว่า 5 แสนล้านบาท เกินกว่าที่คาดการณ์ไว้

"สถิตินิวไฮในรอบ 16 ปี เราได้เห็นในปีที่แล้ว สำหรับปีนี้ขอฟันธงว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงเหลือไม่ถึง 1 แสนหน่วย โดยเฉพาะคอนโดฯจะเปิดตัวลดลงมาก ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่ำที่สุดคงปรับลดลงจากปีที่ผ่านมา 10% หรือประมาณ 1.6 หมื่นหน่วย เพราะ 2 ปีที่ผ่านมาทุกบริษัทสะสมแบ็กล็อกไว้เยอะ"

หนุนสร้างรถไฟรางคู่
นาย อิสระกล่าวต่อว่า จากภาวะเศรษฐกิจในภูมิภาคที่ขยายตัวดีในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากการค้าแนวชายแดน นิคมอุตสาหกรรม พืชผลการเกษตรราคาดีขึ้น ความคาดหวังการลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านของภาครัฐ และมหาอุทกภัยปี 2554 ซึ่งกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบหนักส่งผลให้ผู้ประกอบการกระจายความ เสี่ยงการลงทุนพัฒนาโครงการออกไปยังตลาดต่างจังหวัด โดย 2 ปีที่ผ่านมา (2555-2556) ถือว่าอสังหาฯในภูมิภาคเติบโตสูงสุด นับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เป็นต้นมา

"เมกะโปรเจ็กต์ 2 ล้านล้านส่วนใหญ่เน้นระบบราง ทุกโครงการเห็นด้วยหมด แต่ถ้างบประมาณมีจำกัดก็ต้องมาเกลี่ยใหม่ โครงการรถไฟความเร็วสูงก็จำเป็น แต่สร้างเสร็จแล้วค่าตั๋วโดยสารยังแพง และต้องเริ่มสร้างใหม่หมด ทางเลือกคือรัฐบาลน่าจะหันมาเน้นลงทุนรถไฟรางคู่ทั่วประเทศเป็นลำดับแรก เพราะของเดิมมีอยู่แล้ว เพียงแต่สร้างประกบขึ้นมาให้เป็นรางคู่น่าจะทำได้เร็วกว่า และมีประโยชน์แน่นอน"

หัวเมืองรอง...ทำเลดาวรุ่ง 
นาย อิสระกล่าวด้วยว่า ยังมีตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจเพราะมีอัตราเติบโตสูง แม้ว่าจังหวัดหัวเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวบางแห่งเริ่มเกิดภาวะตลาดคอน โดฯโอเวอร์ซัพพลาย เช่น ภูเก็ต ซึ่งมีผู้ประกอบการบางรายเปิดคอนโดฯ 10 โครงการ เป็นต้น แต่เนื่องจากเศรษฐกิจในต่างจังหวัดโตตามธรรมชาติของตัวเอง จึงมองเป็นโอกาสของธุรกิจอสังหาฯ โดยทำเลที่น่าลงทุนในภูมิภาคตอนนี้จะเป็นจังหวัดหัวเมืองรอง

ได้แก่ 1) จ.มหาสารคาม จุดเด่นเป็นเมืองการศึกษา มีมหาวิทยาลัยมหาสารคาม 2) จ.พิษณุโลก ซึ่งเป็นเมืองการศึกษาของโซนภาคเหนือตอนล่าง 3) จ.นครสวรรค์ อนาคตจะเป็นเมืองสถาบันการศึกษา

4) จ.เชียงราย เป็นจังหวัดชายแดนที่ได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อและนักลงทุนจากจีนตอนใต้ เข้ามาลงทุนโรงงานอุตสาหกรรม โดยเฉพาะการท่องเที่ยวพบว่ามีการเดินทางโดยรถบัสและรถส่วนตัววันละ 250-300 คัน

และ 5) จ.ปราจีนบุรี เป็นเมืองนิคมอุตสาหกรรมที่กำลังเติบโต มีการขยายการลงทุนอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

ส่วน ทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล ทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดบริการแล้วและกำลังก่อสร้างในส่วนต่อขยายสายสี น้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค รวมถึงสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ยังเป็นทำเลยอดนิยม เพราะมีดีมานด์ซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 ในวันทำงาน เพื่อลดระยะเวลาเดินทางจากบ้านถึงที่ทำงาน

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจฉบับวันที่ 8 เมษายน 2557
http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1396963605