18 ต.ค.2561
มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ สะท้อนแบงก์ชาติไม่เข้าใจกลไกตลาดที่แท้จริง
ข้อเสนอเอกชน
ข้อเสนอหลักๆ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เช่น 1. เปลี่ยนบ้านหลัง 2 เป็นสัญญาขอสินเชื่อที่ 3 2. เว้นกฎเกณฑ์นี้กับบ้านจัดสรร 3. เปิดให้ผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อโครงการ ยื่นขอสินเชื่อตั้งแต่เริ่มก่อสร้างไม่ใช่ช่วงสร้างเสร็จพร้อมโอน เป็นต้น เพื่อสกรีนการเก็งกำไรไปในตัว
ในขณะที่ นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตรระบุว่าหากจะแก้ปัญหาการเก็งกำไรที่ไม่ใช่เพื่อการซื้ออยู่จริงจะต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างแท้จริงให้ประจักษ์ชัดว่ามีสัดส่วนการเก็งกำไรตามที่กังวลหรือไม่ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดศึกษา และทำการสำรวจตัวเลขที่แท้จริง รวมถึงวิธีจัดการกับปัญหาก็ไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ตรงจุด เสมือนหมอที่วินิจฉัยเบื้องต้น แล้วฟันธงว่าคนไข้ป่วยด้วยโรคใด แล้วจ่ายยาให้เลย ซึ่งผลคือ อาการไม่หายเพราะยาไม่ถูกโรค
ทั้งนี้ผลกระทบจากมาตรการนี้ และหลักคิดคือเกณฑ์ LTV เดิมไม่ได้มีส่วนเอื้อให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ควรทำการวิจัย ศึกษา หรืออย่างน้อยทำโฟกัสไปที่กลุ่มเก็งกำไรที่แท้จริงก็จะทราบว่าเพดานการปล่อยสินเชื่อไม่ใช่ปัจจัยหลักในการเก็งกำไร ดังนั้นการแก้ปัญหาโดยการลดเพดานการปล่อยสินเชื่อลงมาที่ 80% คือ ยาแก้ผิดโรค ผลข้างเคียงคือ กระทบต่อยอด ขายรอโอนเพื่อรับรู้รายได้ โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์บ้านหลังที่ 2 ที่ผู้บริโภคซื้ออยู่เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนเมือง ควรศึกษาการตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วต่อตลาดคนกลุ่มนี้อย่างละเอียด ก็จะเข้าใจว่าตลาดที่มีการเติบโตนั้นไม่ใช่แนวทางการเก็งกำไรตามรูปแบบการลงทุนในอดีต เพราะถ้าตีความรวมแบบคอนเซอร์เวทีฟ
ตลาดปัจจุบันก็เป็นการซื้อเพื่อลงทุนแทบทั้งสิ้น เพราะคนรุ่นใหม่ทุกคนล้วนคำนึงถึง Capital gain กันทุกคนว่าซื้อ แล้วอนาคตจะขายได้กำไรไหม ดังนั้นการตีความผิดก็ทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิด
บ้าน10ล้านเกิดจากดีมานด์
ขณะตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่มีมูลค่าสูงเกินกว่า 10 ล้านบาท นั้นขยายตัวเพิ่มเพราะมีปัจจัยมาจากตลาดเกิดใหม่ เกิดดีมานด์ใหม่ เป็นแรงขับสำคัญ ทั้งจากตลาดภายในประเทศและ ตลาดต่างประเทศที่มีการเคลื่อนตัวการลงทุนมายังประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะเกิดการเก็งกำไร ซึ่งปกติการเก็งกำไรที่ซื้อง่ายขายคล่องมีผลตอบแทนที่ดีจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาทเพราะเป็นกลุ่มที่ตลาดมี ความต้องการมากสุด
ที่สำคัญต้องวิเคราะห์หนี้สินครัวเรือนที่ปรับเปลี่ยนให้ดี ว่าเกิดขึ้นสูงอย่างมีนัยสำคัญเกิดขึ้นในกลุ่มใด (ตามระดับรายได้) ทั้งนี้การมองมาที่การใช้จ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นในปัญหาที่ตรงจุดหรือไม่ จากสถิติที่ผ่านมาหนี้สินครัวเรือนเกิดจากภาคการใช้จ่ายทั่วไป, หนี้บัตรเครดิต, หนี้นอกระบบ และหนี้ที่มาจากการซื้อสังหาริมทรัพย์ (รถยนต์ ฯลฯ) เป็นสัดส่วนสูงสุด (มากกว่า 70%) หนี้ที่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 30%
มาตรการ “หินซ้อนหิน”
มองว่า มาตรการที่แบงก์ชาติออกมา เป็นลักษณะมาตรการหินซ้อนหิน เดิมทีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ในยุคปัจจุบันถือว่าหินที่สุดตั้งแต่มีระบบการเงินไทยเกิดขึ้นมา ซึ่งเข้าใจได้ว่าเป็นมาตรการระวังภัยจากความผิดพลาดในอดีตจากยุคต้มยำกุ้ง แต่ถึงเวลาที่เราจะเลิกให้ความผิดพลาดตามมาหลอกหลอนเราจนกลัวเกินกว่าเหตุ วันนี้แบงก์พาณิชย์แต่ละแบงก์เองได้ใช้ ระบบการให้คะแนนเครดิตใน การสกรีนสินเชื่ออย่างยิ่งยวดจนทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับทั้งอดีต และประเทศต่างๆ
ด้านสินเชื่อจำนองจัดเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงตํ่า เนื่องจากมีหลักประกันที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างชัดเจน เพราะเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นที่น่าสนใจในการลงทุน รวมถึงมาตรการในการคิดดอกเบี้ยกรณีการผิดนัดชำระซึ่งมีการจัดเก็บในอัตราที่สูง ดังนั้นเพดานการปล่อยสินเชื่อเดิมไม่ได้สร้างความเสี่ยงอย่างใดให้แก่เศรษฐกิจ
อีกทั้งการกำหนดสัดส่วนการให้วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน LTV แต่ละแบงก์พาณิชย์มีการพิจารณาอนุมัติที่ไม่เหมือนกันขึ้นอยู่กับเครดิตของผู้ขอกู้ ซึ่งถือเป็นมาตรการหินอยู่แล้ว การออกมาตรการ “หินมาซ้อนหิน” เป็นการสร้างอุปสรรคต่อเศรษฐกิจการลงทุนโดยเฉพาะในด้านการชี้นำให้เกิดความกังวล และชะงักงันในการลงทุนของทั้งตลาด ผู้ประกอบการเกิดความตระหนกกังวล ซึ่งสังคมไทยจะมีความละเอียดอ่อนสูงมากต่อข่าวสารข้อมูลที่สร้างความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ
ทั้งนี้การออกมาตรการต่างๆ ในสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังมีความอ่อนไหว และในสถานการณ์ที่ประเทศไทยเองก็กำลังจะเดินเข้าสู่สถานการณ์ทางการเมืองอีกครั้งในการเข้าสู่กระบวนการเลือกตั้ง ซึ่งตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมานี้ ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองล้วนส่งผลถึงความเชื่อมั่นต่อการประกอบธุรกิจ เพราะจะเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองตามมา ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจ
ดังนั้นการออกมาตรการใดๆ ที่ทำให้ส่งผลต่อความไม่เชื่อมั่นในภาคธุรกิจในห้วงเวลานี้จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรดำเนินการอย่างยิ่ง
หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3410
ระหว่างวันที่ 18 - 20 ตุลาคม 2561