ข่าวอสังหาริมทรัพย์

รวบรวมข่าวความเคลื่อนไหว ในแวดวงอสังหาฯ ทันต่อเหตุการณ์ เพื่อให้ผู้ที่สนใจเรื่องบ้าน และลูกค้าได้อัพเดทข่าวสาร

30 ต.ค.2561

ส่องเกณฑ์คุม LTV สิงคโปร์เข้มสุดอาเซียน

กิจกรรมและข่าวประชาสัมพันธ์ / ข่าวอสังหาริมทรัพย์

Google Plus
โดย...โชคชัย สีนิลแท้



 

             จากภาพรวมอุปทานยูนิตเปิดขายใหม่ใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าเป็นคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 6% บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 4% ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาส 2 ที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี

             กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ดอทคอมในเครือ พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป เปิดเผยรายงานผลสำรวจล่าสุดพบว่า เขตบางพลัดเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เติบโตสูง 18% เป็นผลมาจากการเปิดใช้ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกที่เชื่อมฝั่งธนบุรีและพระนคร ส่วนเขตคลองเตยมีการปรับตัวของราคาทาวน์เฮาส์มากที่สุด เนื่องจากพื้นที่อยู่ในพื้นที่สำคัญที่ปัจจุบันหาที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ยาก หรือหากเปิดขายจะมีราคาขายสูง

             เขตสัมพันธวงศ์ การปรับตัวสูงสุดในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาถึง 12% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับอานิสงส์จากโครงการต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแค ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือน ส.ค. 2562 โดยทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมมากที่สุดเป็นเขตวัฒนา คิดเป็น 23% ของอุปทานคอนโดมิเนียมที่ขายในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เขตลาดพร้าว โครงการทาวน์เฮาส์ ยังมีสัดส่วนมากที่สุด 46% ส่วนใหญ่มีระดับราคา 5-10 ล้านบาท ขณะที่เขตประเวศ เป็นเขตที่มีบ้านเดี่ยวเปิดตัวโครงการมากที่สุด

             และจากการที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมามาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Macro Prudential) เนื่องจากเห็นสัญญาณการปล่อยสินเชื่อที่เกินหลักประกันในบางกรณี มีการปล่อยสินเชื่อเกิน 100% เพื่อนำมาใช้ในการตกแต่งที่อยู่อาศัย ซึ่งทาง ธปท.มองเห็นว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาฯ จึงออกมาแตะเบรก โดยพิจารณาจากอัตราหนี้เสียที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ตัวเลขยังไม่ถึงขั้นน่ากลัว แต่มาจากจำนวนอุปทานที่มีมากขึ้นในตลาด ขณะเดียวกันยังมองเห็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้น แต่เห็นประกาศขายได้สักพักแต่ก็ประกาศว่าขายหมดจึงมีนักเก็งกำไรมากขึ้น รวมไปถึงเห็นชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนลงทุนซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทยมากขึ้นด้วย

             ทั้งนี้ การที่ภาครัฐประกาศมาตรการอะไรออกมาต้องเป็นผลประโยชน์มากกว่าผลเสีย แต่ถ้ามองเห็นทั้งตลาด เริ่มจาก 1.ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยจริง คนกลุ่มนี้ต้องการบ้าน จะทำให้ผู้ประกอบการคุมราคาให้เหมาะสม เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้โดยไม่ลำบากนัก เพราะเรื่องการเก็งกำไรจะไม่มี ขณะเดียวกันผู้ซื้อจะได้มีมาตรการดูแลตัวเองว่าจะออมเงินอย่างไรดีเพื่อให้สามารถซื้ออสังหาฯ ได้ 2.กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นธุรกิจ จะได้ประเมินมูลค่าความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นได้ 3.ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะวางแผนการลงทุน คอนโดมิเนียม กลุ่มระดับใด รวมถึงปรับรูปแบบของสินค้าให้เหมาะสม 4.สถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงทางด้านเอ็นพีแอลน้อยลง ซึ่งทาง ธปท.ควรจะต้องออกมาตรการได้ชัดเจนภายในต้นเดือน พ.ย.นี้ หลังจากรับฟังความคิดเห็นจากผู้ประกอบการและธนาคารพาณิชย์ไปแล้ว
 


 

             กมลภัทร กล่าวว่า จากการที่บริษัทได้มีการประชุมร่วมกับ บริษัทแม่ในสิงคโปร์ ร่วมกับผู้ประกอบการ มองถึงกรณีที่ทาง ธปท.จะเตรียมออกมาตรการออกมาควบคุม LTV (Loan To Value) ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นเกณฑ์ที่ไม่ได้รุนแรง อย่างสิงคโปร์ปัจจุบันจะพบว่าราคาขายต่อตารางเมตรแพงกว่าในเมืองไทย 4-5 เท่าอยู่แล้ว และการจะซื้อคอนโดอีกก็จะต้องจ่ายภาษีเพิ่ม ทำให้คนซื้อน้อยลงหรือใช้เวลาที่นาน โดยหากเป็นชาวสิงคโปร์ การซื้อคอนโดหรือบ้านหลังแรกไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าเป็นหลังที่สองจะต้องเสียภาษี 12% จากเดิมเสีย 7% และถ้าเป็นบ้านหลังที่สามจากเดิมเสียภาษี 12% ปรับขึ้นเป็น 15% ถ้าเป็นต่างชาติที่เข้าไปซื้อในสิงคโปร์จะมีสัดส่วนต่างกันระหว่าง 10-20% ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 6 ก.ค. 2561

             จากการที่สิงคโปร์ประกาศใช้มาตรการดังกล่าวทำให้ชาวสิงคโปร์ขยับมาซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทย และมาเลเซีย ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงได้รับอานิสงส์ เนื่องจากยังไม่มีภาษีที่ต้องเสียให้กับรัฐบาล ขณะที่ตลาดสิงคโปร์เองนั้น เมื่อต้องเสียภาษีมากขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยตกไปเล็กน้อย แต่ผู้ประกอบการก็เน้นการจัดทำโปรโมชั่นมากขึ้น ซึ่งปกติราคาคอนโดในสิงคโปร์ต่อยูนิตราคาเฉลี่ย 25-30 ล้านบาท และเสียภาษี 10% เฉลี่ยต้องเสียภาษีให้กับรัฐบาลประมาณ 3 ล้านบาท ขณะนี้ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6 เดือนหรือถึงสิ้นปีนี้ว่าตลาดสิงคโปร์จะมีการปรับทิศทางไปอย่างไร

             หากพิจารณาตัวเลข LTV สิงคโปร์นั้นอยู่ที่ 15-75% ถือว่าสูงมาก มาเลเซียอยู่ที่ 60-70% เข้มขึ้นตามจำนวนสัญญาและประเภทผู้กู้ ส่วนอินโดนีเซียอยู่ที่ 70-80% เข้มขึ้นตามจำนวนสัญญา ขนาดพื้นที่ใช้สอยและประเภทผู้กู้เป็นต้น

             “ตลาดอสังหาฯ ไทยจะได้รับผลกระทบต้องดูเป็นรายเซ็กเมนต์ ซึ่งในภาพรวมถือว่าเป็นสิ่งที่ดีแต่ถ้าประกาศมาตรการออกมาแล้วจะใช้ต้นปี 2562 ทันทีจะส่งผลกระทบทำให้คนเก็บเงินดาวน์ไม่ทัน คนขายก็ปรับตัวไม่ทัน นักเก็งกำไรก็จะเกิดปัญหาได้เตรียมเงินไม่ทันได้เช่นกัน ซึ่งในภาพรวมไตรมาสนี้คาดว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จะทำยอดโอนได้ค่อนข้างสูง คนที่ซื้อได้ก็จะต้องรีบโอนเพราะไม่อย่างนั้นจะเจอเกณฑ์ใหม่ในปีหน้า ขณะที่ยอดขายใหม่เวลานี้อาจจะชะลอลงไปบ้าง” กมลภัทร กล่าว

             ขณะการที่ซื้อและดาวน์โครงการคอนโดมิเนียมนั้นแตกต่างกันกับบ้าน ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดพัฒนาโครงการทั้งรูปแบบแนวราบและแนวสูง ไม่ได้เน้นอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหลัก ตลาดคอนโดจะเน้นคนวัยทำงานและตลาดต่างชาติมากขึ้น ขณะที่ตลาดแนวราบจะเน้นกลุ่มเรียลดีมานด์ ส่วนใหญ่จะออกไกลจากเมือง แต่จะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

             นอกจากนี้ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดว่ากลุ่มชาวจีน มาซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทยมากขึ้น ซึ่งการวางเงินดาวน์ของชาวต่างชาติที่เข้ามาสูงถึง 25-30% บางโครงการถึง 40% เป็นการลดความเสี่ยงให้กับผู้ประกอบการ

             นับจากนี้หากมีการประกาศมาตรการ LTV อย่างชัดเจน จะเห็นผู้ซื้อต้องมีการออมเงินมากขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการนั้นต้องพิจารณารายละเอียดในเชิงลึกมากขึ้นให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า แต่เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นในระยะยาว
 


ที่มา : posttoday.com
(วันที่ 30 ตุลาคม 2561)