นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) บรรยายพิเศษหัวข้อ “ดัชนีชี้การลงทุนปี’57” ในการสัมมนา “สร้างโอกาสการลงทุนขับเคลื่อนไทยสู่อนาคต” ในวาระ 38ปีหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มี 3 รูปแบบ คือ หนึ่ง-อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย สอง-อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ห้างสรรพสินค้า ที่ดิน นิคมอุตสาหกรรม สาม-หุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีบริษัทจดทะเบียนในกระดานใหญ่ประมาณ30 บริษัท

 

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จที่จดทะเบียน จะเห็นได้ว่าก่อนวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อปี40จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในกรุงเทพและปริมณฑลมีทั้งหมดประมาณ1.6-1.7แสนหน่วยช่วงนั้นมีคอนโดเกิดขึ้น1ใน 3 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ทั้งที่เมื่อปี 40ยังไม่มีระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดิน การที่มีคอนโดเกิดขึ้นมากก่อนนั้นตามทฤษฎีบอกไม่ได้ว่า ผู้บริโภคซื้อเพื่อจะเดินทางสะดวก

นายสัมมา กล่าวต่อว่า หลังวิกฤติต้องใช้เวลาดูดซับซัพพลายเดิมนานหลายปี จนมาฟื้นตัวในปี 50-52 ในช่วงปี 52-56 มีการสร้างคอนโดเพิ่มขึ้นอีก จำนวนหน่วยจดทะเบียนคอนโดมีเนียมเพิ่มมากขึ้นจนกระทั่งใกล้ถึงครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัยทั้งหมดจนยอดจดทะเบียนคอนโดเกินครึ่งหนึ่งของยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี55-56

 

"ปี56เป็นปีที่ตลาดคอนโดมีเนียมร้อนแรงมากในแต่ละปีที่ผ่านมาจะเห็นว่าหน่วยคอนโดมีเนียมที่เปิดขายใหม่สูงที่สุดไม่เกิน65,000หน่วยแต่ปีที่แล้วปีเดียว85,000หน่วยส่วนบ้านจัดสรรเฉลี่ยแต่ละปีประมาณ 3.5-4.2 หมื่นหน่วย มีโอเวอร์ซัพพลายไปมากอุปสงค์-อุปทานห่างกันมากขึ้นเรื่อยๆถ้าปีนี้ผู้ประกอบการไม่ได้ผลักดันโครงการมากนักจะเป็นปีที่ตลาดจะปรับฐานอยู่แล้วและจะค่อยๆทยอยดูดซับซัพพลายไปได้ในปีหน้า"นายสัมมากล่าว

 

ทั้งนี้ตลาดบ้านจัดสรรที่อยู่ในระหว่างการขายมากที่สุดได้แก่กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุทรสาครระยอง นครราชสีมา พระนครศรีอยุธยา สงขลา นครปฐม ขอนแก่น

 

ขณะที่เมื่อเรียงอันดับตลาดอาคารชุดที่อยู่ในระหว่างการขายมากที่สุด กรุงเทพ ชลบุรี นนทบุรี ภูเก็ต ชะอำ (เพชรบุรี) สมุทรปราการ เชียงใหม่ ปทุมธานี หัวหิน(ประจวบคีรีขันธ์) ขอนแก่น ระยอง นครราชสีมา

 

"ในปีนี้ 4 เดือนแรกการเกิดโครงการต่าง ๆ ลดลง เทียบกับปีที่แล้ว 4 เดือนแรกบ้านจัดสรรเปิดโครงการ 72 โครงการ ประมาณ 1,100 หน่วยปีที่แล้ว 78 โครงการ ประมาณ 1,400หน่วย ลดลง 16-17 เปอร์เซ็นต์ ห้องชุดปีนี้เปิด 43 โครงการ ประมาณ 88,000 หน่วย ปีที่แล้ว 66 โครงการ หายไปประมาณ 40% จำนวนการเปิดโครงการลดลงซึ่งเป็นสิ่งที่ดี ที่จะปรับให้ดีมานด์กับซัพลายลงตัวมากขึ้นโดยสรุปรวมห้องชุดที่จดทะเบียนในตลาดขณะนี้มีประมาณ 700,000 หน่วยอีกไม่กี่ปีจะครบหนึ่งล้านหน่วย และสัดส่วนห้องชุดเกิน 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด"นายสัมมากล่าว

 

ในประเทศไทย อัตราส่วนความเป็นเจ้าของบ้านรวมทั้งตามชนบท (Home ownership) สูงกว่า70% ถือว่ามากกว่าสหรัฐอเมริกา เพราะอเมริกาหลังจากเกิดแฮมเบอร์เกอร์ไครซิสแล้วอยู่ที่ 68%แต่ในกรุงเทพที่มีการอพยพของคนต่างถิ่นเข้ามา อัตราส่วนความเป็นเจ้าของบ้านมีอยู่ไม่เกิน70%

 

คำถามคือ ในอนาคตท่ามกลางความเลวร้ายต่าง ๆมันมีทิศทางของตลาดที่ต้องเป็นไปตามทิศทางตลาดทั่วโลกอย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เดิมทีเราคิดว่ากรุงเทพคือประเทศไทยทุกสิ่งทุกอย่างตัดสินแค่ในกรุงเทพแต่ทั่วโลกมีเมืองที่มีการพัฒนาระดับล่างที่เจริญรองลงมาจากเมืองใหญ่ที่เรียกว่าsecondarycityโดยนักลงทุนฝรั่งมองว่าเซกกันเทียร์ซิตี้ คือโอกาสที่ดีที่สุด เป็นโอกาสการลงทุนในอนาคตเพราะการจะลงทุนในเมืองที่เจริญไปแล้วโอกาสได้รับผลตอบแทนน้อยกว่าเมืองที่จะเติบโตในอนาคตเมืองที่เป็นเซกกันเทียร์ในไทยคือเมืองหลักของภูมิภาคและจังหวัดที่มีประชากรเกิน1ล้านคนขึ้นไปซึ่งมีประมาณ 20 จังหวัด

 

สำหรับประเทศไทยกลุ่มจังหวัดหลักที่เป็น First Tier คือ กรุงเทพ ชลบุรี นนทบุรีส่วน Second Tier คือในปริมณฑลและจังหวัดหลัก ๆ ในภูมิภาค เช่นเชียงใหม่ ภูเก็ต สงขลา นครราชสีมา ขอนแก่น ระยอง หัวหิน ชะอำ 

นายสัมมา กล่าววิเคราะห์ว่า จังหวัดที่จะมีโอกาสพัฒนาในอนาคตในเชิงที่อยู่อาศัย นอกจากจังหวัดที่มีฐานประชากรสูงและมีกำลังซื้อแล้ว คือเมืองที่มีเมืองบริวารหรือจังหวัดกลุ่ม เช่น พิษณุโลก ประชากรไม่ถึงล้าน แต่มีเมืองบริวาร มีผู้คนเข้ามาศึกษาเข้ามาใช้ความทันสมัยที่พิษณุโลกมี หรืออุดรธานี มหาสารคาม ขอนแก่น ที่เป็นเมืองศูนย์ราชการและมีสถานศึกษาชั้นนำ มีศูนย์ เป็นจังหวัดชายแดน และเป็นได้รับประโยชน์จากโครงการพัฒนาของภาครัฐ ทั้ง รถไฟรางคู่รถไฟความเร็วสูง โลว์คอสต์แอร์ไลน์ และโครงข่ายอื่น ๆ

 

"ตอนนี้ในภาคอีสานมีทุนต่างชาติเข้ามาตั้งโรงงานเป็นฐานผลิตมากขึ้นเรื่อยๆ พื้นฐานเศรษฐกิจดี ถ้ามีการบริหารจัดการที่ดีต่อเนื่องมีการลงทุนของห้างสรรพสินค้าชั้นนำและโมเดิร์นเทรดก็จะมีโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพราะคนไทยชอบช็อปปิ้งถ้ามีห้างที่ไหนที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้น"นายสัมมากล่าว