11 ม.ค.2562
ธปท.เกาะ'ดีมานด์จีน' ทิ้งดาวน์ป่วนอสังหาฯ
"แบงก์ชาติ" จับตาดีมานด์ซื้อคอนโด จากต่างประเทศ โดยเฉพาะชาวจีน ห่วงเศรษฐกิจโลกชะลอกระทบนักลงทุนทิ้งดาวน์ สะเทือนตลาดอสังหาฯ ด้าน นายกสมาคมอสังหาฯ ห่วงตลาดคอนโดอืด เหตุนักลงทุนจีนแตะเบรกซื้อ ขณะ "คอลลิเออร์ส" หวั่นชาวจีนทิ้งโอนคอนโดในช่วง 1-2 ปีจากนี้ หลังเศรษฐกิจเริ่มชะลอ
ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เริ่มเห็นความเสี่ยง ที่มากขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความต้องการซื้อของผู้ลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจาก นักลงทุนชาวจีนที่มีความต้องการซื้ออาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เพิ่มมากขึ้น ทำให้ ธปท. ต้องติดตามดูอย่างใกล้ชิด
นายเมธี สุภาพงษ์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า ธปท.กำลังติดตามดูภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีความกังวลว่า หากเศรษฐกิจโลกชะลอ อาจกระทบต่อการผ่อนชำระ และอาจทำให้นักลงทุนจากประเทศต่างๆตัดสินใจทิ้งดาวน์คอนโด และนำไปสู่การเกิดภาวะอุปทานล้นโดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมได้
ทั้งนี้ หากดูยอดการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของต่างชาติ พบว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ล่าสุด ณ ไตรมาส 3 ปี 2561 พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ต่างชาติเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 31% หรือราว 6.8 หมื่นล้านบาท หากเทียบกับยอดการโอนอาคารชุดทั้งหมด ซึ่งพบว่าทั้งสัดส่วนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของต่างชาติปรับเพิ่มขึ้น ต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยหากดูปี 2559 ที่ผ่านมาพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่เพียง 21% และปี 2560 อยู่ที่ 27% เท่านั้น
"อุปทานที่เข้ามาจากต่างประเทศส่วนใหญ่มาจาก จีน ฮ่องกง ดังนั้นเป็นเรื่องที่ต้องจับตาดู ว่าดีมานด์ หรือการผ่อนชำระต่อ หรือต่างชาติเหล่านี้จะมีการทิ้งดาวน์การผ่อนชำระคอนโดหรือไม่ หากเศรษฐกิจในประเทศเขาเกิดปัญหา หรืออาจจะไม่ทิ้งก็ได้ เพราะหากดูอสังหาฯในไทยพบว่ายังถูกกว่าอาเซียน แต่เราก็เห็นแนวโน้มการซื้ออสังหาของต่างชาติเยอะขึ้น ซึ่งเราคิดว่ามีความเสี่ยง แต่มากน้อยแค่ไหนอันนี้ยังไม่รู้ ส่วนใหญ่เขาไม่ได้กู้เงินจากไทย แต่หากเกิดปัญหาเขาอาจตัดสินใจทิ้งดาวน์จนทำให้ซัพพลายเหลือมากขึ้น"นายเมธีกล่าว
หุ้นไทยซบเซาฉุดอสังหาฯ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาฯปีนี้ มีความท้าทายจากหลายปัจจัยลบรุมเร้า โดยเฉพาะเศรษฐกิจโลก
"เวลานี้เศรษฐกิจโลกไม่ดีมากๆ ยุโรป สหรัฐสามวันดีสี่วันไข้ ตลาดหลักทรัพย์ ของไทยก็แกว่ง ส่วนตลาดหุ้นวอลล์สตรีทอยู่ในอาการย่ำแย่มาก สุดท้ายกระทบ ตลาดหุ้นไทย"
สถานการณ์ดังกล่าว ประเมินว่าจะ กระเทือนเศรษฐีหุ้น เซียนหุ้นระดับ VVIP เมื่อรวยหุ้นน้อยลง ทำให้ไม่มีเงินมาซื้อ อสังหาฯ บ้างต้องตุนเงินไว้ก่อน ส่วนจะหวังนักลงทุนจีนมาซื้อ ต้องเจอการแตะเบรกของรัฐบาลในการนำเงินออกนอกประเทศ
"พอเซียนหุ้นตายหมด ไม่มีเงินมาซื้อ อสังหาฯโดยเฉพาะลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม" ขณะที่มาตรการคุมเข้มสินเชื่อของธปท. ทั้งเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า หลักประกัน(แอลทีวี)ในสัญญาหลังที่ 2-3 ที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีผล 1 เม.ย.2562ผู้ประกอบการรู้ว่ามีผลต่อตลาดอยู่แล้ว แต่ส่วนใหญ่คอนโดจะเป็นหมวดที่ได้รับผลกระทบ เพราะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนจำนวนไม่น้อย ส่วนโครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์กระเทือนน้อย
แนะเร่งเจาะอสังหาฯ"อีอีซี"
นายพรนริศ ยังมองว่า แม้ตลาดจะเผชิญปัจจัยลบ แต่ะยังมีโอกาสอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการเจาะจังหวัดระเบียงเศรษฐกิจ พิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เช่น ชลบุรี เพราะความต้องการตลาด (ดีมานด์) ยังมีอยู่ ส่วนฉะเชิงเทรา อีอีซีทำให้ทำเลบูม
นอกจากนี้ ยังมีโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งจะเห็นชัดว่าตลาดมีความต้องการสูงมาก
ยังมีดีมานด์บ้านต่ำกว่า3ล้าน
"โครงการบ้านล้านหลังยังสะท้อนดีมานด์บ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอยู่จำนวนมหาศาล แต่ดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาระดับราคานี้ค่อนข้างเหนื่อยเพราะต้นทุนสูง เสี่ยงโอนไม่ได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้อายุยังน้อย รายได้ต่ำ มีหนี้สินบัตรเครดิตจำนวนมาก"
สำหรับการพัฒนาอสังหาฯในกรุงเทพฯ โครงการแนวราบ ยังมีโอกาสขยายตัวได้ ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมอาจลดสปีด และการเติบโต "เฉื่อย" ลงมาก การพัฒนาโครงการยังเป็นโอกาสของรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หากมีกระแสเงินสดในมือ ถือเป็นนาทีทองเก็บที่ดินทำเลทอง (ไพรม์แอเรีย)ไว้ในมือ ส่วนรายเล็กยังเผชิญวิบากกรรมขอสินเชื่อพัฒนาโครงการยาก หากสถานการณ์ไม่ดีอาจแตะเบรกลงทุน และงัดที่ดินสะสมรวบรวมขายให้รายใหญ่เพื่อตุนเงินสดได้
3ไตรมาสต่างชาติโอนแล้ว6.9หมื่นล.
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุด(คอนโดมิเนียม)ของชาวต่างชาติที่จัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และธปท.พบว่า ชาวต่างชาติต้องการอาคารชุดของไทยเร่งขึ้นมาก
โดยตั้งแต่ต้นปี 2561 ถึงไตรมาส 3 ปี 2561 มีมูลค่ากว่า 69,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งปี 2560 ที่มีมูลค่า 70,450 ล้านบาท ในจำนวนนี้ สัดส่วนกว่า 70% เป็นลูกค้าชาวจีน ฮ่องกง ไต้หวัน
สะท้อนความต้องการซื้อคอนโด ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต พัทยา ส่วนในกรุงเทพฯและปริมณฑล ชาวจีนนิยมซื้อคอนโด ย่านพระราม 9 ถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิทชั้นใน ซอยอ่อนนุช ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
คาดจีนแตะเบรกซื้อคอนโด
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานภาครัฐ กังวลคือ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนในช่วง อีก 1-2 ปีจากนี้ หรือปลายปี 2562เป็นต้นไปว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้มากน้อยเพียงใด หลังเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัว และรัฐบาลจีนเริ่มเข้มงวดในการนำเงินออกนอกประเทศ
"ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา พบว่าชาวต่างชาติมาจองซื้อคอนโดพรีเซลส์กันมาก ซึ่งโครงการเหล่านี้จะทยอยโอนในช่วง 1-2 ปีจากนี้ ซึ่ง 80% เป็นลูกค้าชาวจีน"
เขายังประเมินว่า ในปีนี้ชาวต่างชาติ รวมถึงจีนจะแตะเบรกการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯและปริมณฑลลง โดยเฉพาะ จีนจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ในพื้นที่ภูเก็ตและพัทยา พบว่ากำลังซื้อต่างชาติ ยังดีต่อเนื่อง เพราะยังเห็นการซื้อเหมาอาคาร และมีการเช่าซื้อสัญญาเช่า 30 ปีขยายได้อีก 30 ปี
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
(วันที่ 11 มกราคม 2562)