15 ม.ค.2562
ผังเมืองรวม กทม. ใหม่ จ่อใช้ไม่เกิน 63 เอื้อพัฒนาที่อยู่อาศัย
จากแผนการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร ระยะ 20 ปี ได้กำหนดวิสัยทัศน์ไว้ว่า กรุงเทพฯ 2575 : กรุงเทพฯ มหานครแห่งเอเชีย (Bangkok : Vibrant of Asia) ให้กรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองชั้นนำในด้านเศรษฐกิจภาคบริการ ความปลอดภัย สวยงาม สะดวกสบาย น่าอยู่ เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีเอกลักษณ์เฉพาะ ด้วยเหตุนี้ผังเมืองฉบับเดิมซึ่งได้ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 จึงมีความจำเป็นต้องปรับปรุงเป็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปเน้นแนวคิด “ไร้รอยต่อ” ปรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เพิ่ม FAR และ FAR Bonus และมาตรการใหม่ ๆ รองรับการขยายตัวของเมืองและที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563
สถานการณ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน
จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า ประชากรในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีประชากรเพิ่มขึ้นจาก 16.7 ล้านคนเป็น 19.5 ล้านคน ในปี 2580 โดยประชากรในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง แต่ประชากรในปริมณฑล มีแนวโน้มสูงขึ้น เช่นเดียวกับประชากรแฝงที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในกรุงเทพฯ จ.นนทบุรี และ จ.สมุทรปราการ
เมื่อลงลึกไปถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินพบว่า พื้นที่ชุมชนและสิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ เกือบทั้งหมด รวมถึงกระจายออกไปนอกพื้นที่วงแหวนกาญจนาภิเษกตามแนวเส้นทางคมนาคมสายหลักทุกทิศทาง (Ribbon Development) โดยพื้นที่ปลูกสร้างมีแนวโน้มขยายตัวกว้างขึ้นมากกว่า 2,000 ตารางกิโลเมตร ซึ่งหากไม่มีการควบคุมจะสูญเสียพื้นที่เกษตรกรรม เกิดการตั้งถิ่นฐานในพื้นที่เสี่ยงภัย และก่อให้เกิดปัญหาการจราจรอีกด้วย ดังนั้น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จึงเป็นการตอบรับกับความต้องการพื้นที่เมืองและอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น ตามการเติบโตของประชากร การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ผังเมืองใหม่เน้นแนวคิด “ไร้ร้อยต่อ”
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะเน้นพัฒนาเมืองในรูปแบบ “ไร้รอยต่อ” ชะลอการขยายเมืองในแนวราบในพื้นที่ชานเมือง แต่จะใช้ประโยชน์พื้นที่กลางเมืองให้มีประสิทธิภาพ ซึ่งผังเมืองใหม่จะรองรับการพัฒนาพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตร สำหรับประชากรตามทะเบียนราษฎร์และประชากรแฝง 9.3-10 ล้านคน
ทั้งนี้ แนวคิดในการทำผังเมืองรวมใหม่ จะรวมการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคมที่เกิดจากการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพฯ 12 สาย ระยะทางรวม 508 กิโลเมตร จำนวน 318 สถานี ซึ่งมีสถานีเชื่อมต่อหรือสถานีอินเตอร์เชนจ์ถึง 39 สถานี อาทิ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองสีน้ำตาล สีเขียวสีชมพู สีแดง สีม่วง สีเทา และสีส้ม เกิดการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรม (Sub-CBD) อาทิ บางซื่อ มักกะสัน วงเวียนใหญ่ พื้นที่ใช้ประโยชน์หนาแน่นสูงบริเวณสถานีร่วม อาทิ บางหว้า ตลิ่งชัน เตาปูน รัชดา ลาดพร้าว และพื้นที่เปลี่ยนถ่ายสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าทีติดถนนสายหลัก อาทิ บางขุนเทียน ลาดกระบัง มีนบุรี รวมทั้งส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมริมน้ำ และอีกหลาย ๆ พื้นที่เพื่อให้เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย >>ค้นหาโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า
ยกตัวอย่างเช่น โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่งผลให้ผังเมืองรวมมีพื้นที่สีเหลืองลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร เหลือ 393.79 ตารางกิโลเมตร หรือลดลง 10.14% ส่วนพื้นที่สีส้มเพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตารางกิโลเมตร เป็น 345.65 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้น 39.33% ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่อาศัยอยู่หนาแน่นเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57% ขณะที่พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%
รวมทั้งจะมีมาตรการจูงใจอื่น ๆ เพิ่มเติมเช่น มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) มาตรการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า (TOD) เพิ่มระยะการส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า ในระยะ 500 เมตรรอบสถานี เป็น 800 เมตร และ 1,000 เมตร
เพิ่ม FAR และ FAR Bonus
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นอกจากจะมีการปรับเปลี่ยนสีในโซนพื้นที่ต่าง ๆ ยังจะมีผลกับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (Floor Area Ration) หรือ FAR โดยจะปรับเพิ่มขึ้นตามสีต่าง ๆ สีละ 0.5 ซึ่งสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นจะเอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอาคารเชิงพาณิชย์ตามโซนต่าง ๆ มากขึ้น
ส่วน FAR Bonus จากเดิมที่มีให้ใน 5 กรณี คือ 1.การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 2.เพิ่มพื้นที่โล่งสาธารณะหรือสวนสาธารณะ 3.การจัดให้มีพื้นที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า 4.การเพิ่มพื้นที่กักเก็บน้ำฝน 5.การสร้างอาคารอนุรักษ์พลังงาน เพิ่มเติมอีก 3 กรณี คือ 1.การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์ในการสัญจรบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 2.การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำ ลำคลอง และแหล่งน้ำสาธารณะ และ 3.การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานที่รับเลี้ยงเด็ก หรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวันโดยจะเพิ่ม FAR Bonus ในสัดส่วนไม่เกิน 20%
อย่างไรก็ตาม ความก้าวหน้าของโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) คาดว่าจะสามารถประกาศใช้ไม่เกินต้นปี 2563 เชื่อว่าผังเมืองฉบับใหม่จะเป็นการเปิดช่องให้พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่อย่างโครงการมิกซ์ยูส ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง และแหล่งงานได้เช่นเดียวกับต่างประเทศ นอกจากนี้ยังส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยถูกลง ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต่ำลงไปด้วย จึงช่วยเพิ่มโอกาสให้กับคนชั้นกลาง ให้สามารถมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองได้มากขึ้น >>แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562
ที่มา : www.ddproperty.com
(วันที่ 15 มกราคม 2562)