ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประเมินทิศทางตลาดอสังหาฯปี"57 ตลาดต่างจังหวัดบูม หัวเมืองรองอนาคตสดใส เผยมี 20 จังหวัดน่าลงทุน อาทิ โคราช อุบลฯ ขอนแก่น เชียงใหม่ บุรีรัมย์ อุดรฯ นครศรีธรรมราช ศรีสะเกษ ชลบุรี และ 6 จังหวัดปริมณฑล ชี้การเมืองทุบสถิติที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 4 เดือนแรกลดฮวบจาก 144 โครงการ 4.3 หมื่นยูนิต เหลือ 115 โครงการ 2.9 หมื่นยูนิต

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC กล่าวในงานสัมมนา "สร้างโอกาสการลงทุน ขับเคลื่อนไทยสู่อนาคต" ถึงทิศทางการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า ท่ามกลางปัญหาการเมืองที่กินเวลานานกว่า 6 เดือน ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯชะลอตัว ประกอบกับมีความกังวลว่า ภาพรวมซัพพลายคอนโดฯเริ่มล้นตลาด เนื่องจากปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลเปิดตัวใหม่สูงถึง 8.5 หมื่นหน่วย มากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตฟองสบู่ปี 2540 

 

 

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2557 ได้รับผลกระทบจากการใช้จ่ายภาครัฐและการลงทุนภาคเอกชนชะลอตัว เหลือเพียงภาคการส่งออกที่ได้รับประโยชน์จากเงินบาทอ่อนค่า วิเคราะห์ว่าผู้ประกอบการจะถือเงินสดมากขึ้น ชะลอการก่อหนี้เพื่อรอดูสถานการณ์ อย่างไรก็ตามมีปัจจัยบวกปัญหาขาดแคลนแรงงานที่ไม่รุนแรงเท่ากับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการชะลอลงทุนโครงการภาครัฐและการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ปี 2558 น่าจะเริ่มส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจในช่วงไตรมาส 3-4 นี้ 

 

"โดยภาพรวมอสังหาฯในปีนี้ถึงแม้ไม่มีปัญหาการเมือง แต่ก็ควรจะเป็นปีแห่งการปรับฐาน เนื่องจากปี 2556 มีโครงการเปิดตัวใหม่สูงถึง 474 โครงการ 1.3 แสนหน่วยเศษ แยกเป็นคอนโดฯ 204 โครงการ 8.5 หมื่นหน่วย และบ้านจัดสรร 272 โครงการ 4.5 หมื่นหน่วยเศษ" นายสัมมากล่าวและว่า

 

จากสถิติการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วง 4 เดือนแรกที่ผ่านมาพบว่าชะลอตัว โดยภาพรวมเปิดตัวลดลงค่อนข้างมาก จาก 144 โครงการ จำนวน 4.3 หมื่นยูนิต ลดลงเหลือเพียง 115 โครงการ จำนวน 2.9 หมื่นยูนิต แยกเป็นคอนโดฯเปิดตัวลดลงจาก 66 โครงการ จำนวน 3 หมื่นยูนิต เหลือเพียง 43 โครงการ จำนวน 1.8 หมื่นยูนิต ลดลง 40% ส่วนบ้านจัดสรรจาก 78 โครงการ กว่า 1.3 หมื่นยูนิต ลดลงเหลือเพียง 72 โครงการ จำนวน 1.1 หมื่นยูนิต ลดลง 17% 

 

"คอนโดฯห้องแบบสตูดิโอและ 1 ห้องนอนจะขายดี เพราะราคาไม่แพง อยู่ที่ 1-2 ล้านบาท ส่วนบ้านจัดสรรที่ขายดีเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 2-5 ล้านบาท"

 

นอกจากนี้มีประเด็นที่น่าสนใจคือ ขนาดคอนโดฯที่เปิดตัวในกรุงเทพฯเล็กลงเรื่อย ๆ เช่น ห้วยขวาง พระราม 9 มีพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นเพียง 21-22 ตร.ม. และเริ่มขยายตัวออกชานเมืองและปริมณฑล โดยในจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายเฉพาะในกรุงเทพฯ 2.38 หมื่นยูนิต มีสัดส่วนถึง 50% ที่เป็นคอนโดฯพื้นที่ใช้สอยไม่ถึง 30 ตร.ม. ส่วนต่างจังหวัดจะมีพื้นที่ 30-35 ตร.ม.เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการควบคุมราคาขายต่อหน่วยไม่ให้เกินยูนิตละ 1.7-1.9 ล้านบาท เพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อที่รับได้ 

 

 

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาฯยังมีโอกาสการลงทุนอยู่ ตามหัวเมืองรองในภูมิภาคที่มีประชาชนหนาแน่นเกินกว่า 1 ล้านคน พบว่ามี 20 จังหวัดที่น่าลงทุนและมีอนาคตการเติบโตที่ดี จะช่วยปรับสมดุลของซัพพลาย-ดีมานด์ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลไปพร้อม ๆ กัน อาทิ กรุงเทพฯและปริมณฑลนครราชสีมา อุบลราชธานี ขอนแก่น เชียงใหม่ บุรีรัมย์ อุดรธานี นครศรีธรรมราช ศรีสะเกษ ชลบุรี เป็นต้น 

 

"เดิมมองว่ากรุงเทพฯคือประเทศไทย แต่ปัจจุบันเศรษฐกิจต่างจังหวัดเติบโตเร็วกว่า มีห้างใหญ่ โมเดิร์นเทรดไปลงทุน แม้ว่าภาพรวมที่อยู่อาศัยขณะนี้กำลังเผชิญปัจจัยลบทั้งเรื่องเศรษฐกิจและการเมืองโดยเฉพาะในกรุงเทพฯและปริมณฑล แต่ตลาดต่างจังหวัดยังมีโอกาสอยู่ โดยเฉพาะเมืองรอง มีบางจังหวัดจะเป็นลิงก์ใหม่สู่โลกภายนอก เพราะเมืองหลักมีการลงทุนเยอะและแข่งขันสูง นอกจากนี้จังหวัดแนวชายแดนก็น่าจับตามองเพราะน่าจะได้รับผลดีจากการเปิดเออีซีด้วย"

 

 

นายสัมมากล่าวต่อว่า ทางศูนย์ข้อมูลฯได้แบ่งระดับจังหวัดตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศเป็น 4 ระดับ (Tier) ได้แก่ 1) ระดับ 1 คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี และนนทบุรี 2) ระดับ 2 คือ ปทุมธานี สมุทรปราการ และจังหวัดหลักในภูมิภาค อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา ขอนแก่น ระยอง เพชรบุรี (ชะอำ) ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) สงขลา (หาดใหญ่) 3) ระดับ 3 หรือจังหวัดรองในภูมิภาค อาทิ พระนครศรีอยุธยา นครสวรรค์ ฉะเชิงเทรา กาญจนบุรี เชียงราย พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช และ 4) ระดับ 4 เป็นจังหวัดที่เหลือที่มีโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่สูงมาก 

 

โดยจังหวัดที่มีโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต จะมีองค์ประกอบหลัก ได้แก่

 

1) เป็นจังหวัดศูนย์กลางกลุ่มจังหวัด 

 

2) ได้ประโยชน์จากโครงการภาครัฐมีโครงข่ายถนนเชื่อมโยงจังหวัดข้างเคียง เช่น รถไฟ รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ 

 

3) มีสนามบิน สถาบันการศึกษาชั้นนำ 

 

4) มีฐานประชากรใหญ่พอสมควร 

 

5) เป็นจังหวัดแนวชายแดน 6)มีการลงทุนห้าง โมเดิร์นเทรด อุตสาหกรรมข้ามชาติ และ 7)พื้นฐานเศรษฐกิจดี หอการค้าเข้มแข็ง 

 

ปัจจุบันบางจังหวัดในภูมิภาคที่มีคอนโดฯเข้าไปพัฒนาแล้วและแซงหน้าบ้านจัดสรร เช่น ชลบุรี ขอนแก่น ภูเก็ต เพชรบุรี (ชะอำ) ขณะที่บางจังหวัดเริ่มมีการเปิดขายคอนโดฯ เช่น นครปฐม เชียงราย พิษณุโลก อุดรธานี อุบลราชธานี มหาสารคาม ฯลฯ และมีบางจังหวัดที่มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ในปีนี้ อาทิ สมุทรสาคร บุรีรัมย์ ฯลฯ

 

 

สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในประเทศไทย ในส่วนของตลาดคอนโดฯ จังหวัดที่เปิดตัวโครงการและมีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ มี 306 โครงการ เหลือขาย 3.54 หมื่นหน่วย ชลบุรี 224 โครงการ เหลือขาย 1.57 หมื่นหน่วย นนทบุรี 31 โครงการ เหลือขาย 6.5 พันหน่วย ภูเก็ตมี 91 โครงการ เหลือขาย 6 พันหน่วย เพชรบุรี (ชะอำ) 17 โครงการ เหลือขาย 5 พันหน่วย 

 

ส่วนตลาดบ้านจัดสรร ได้แก่ กรุงเทพฯ 392 โครงการ เหลือขาย 2.38 หมื่นหน่วย ชลบุรี 307 โครงการ เหลือขาย 1.1 หมื่นหน่วย นนทบุรี 152 โครงการ เหลือขาย 1.3 หมื่นหน่วย ปทุมธานี 117 โครงการ เหลือขาย 1.28 หมื่นหน่วย และสมุทรปราการ 108 โครงการ เหลือขาย 9.7 พันหน่วย