25 ก.พ.2562
เกาะติดอสังหาฯ ปี 62 ปัจจัยลบเพิ่ม ดอกเบี้ยสูง-สินเชื่อเข้ม
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จะเดินไปในทิศทางไหน “เติบโตหรือซบเซา” ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตากันอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่มีปัจจัยถาโถมหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นซัพพลายเก่าและใหม่จำนวนมากที่กำลังทยอยออกสู่ตลาด ที่ดินราคาแพงและหายาก มาตรการ LTV ดอกเบี้ยปรับตัวสูง และผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2563 ทั้งหมดนี้ทำให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการต้องเกาะติดและประเมินสถานการณ์ก่อนตัดสินใจซื้อและลงทุน
ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เผยแนวโน้มปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงหลายประการด้วยกัน ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2563 ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เด่นชัด โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะได้รับประโยชน์จากการใช้ที่ดินมากขึ้น
คุมเข้มสินเชื่อ กระทบเก็งกำไร-ปล่อยเช่า
มาตรการ LTV ของ ธปท. ทำให้การสร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าและการขายต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นทำได้ยากขึ้น นักเก็งกำไรและนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะลดลง เป็นโอกาสของคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองอย่างแท้จริง
คาดว่าในปี 2562 จะเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง ในขณะที่ผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันที่จะเร่งระบายสินค้าคงเหลือก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 โดยผู้ซื้ออาจสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้
ส่วนคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ หากจะแข่งขันกันด้วยทำเลและราคาที่จับต้องได้เหมือนในอดีตนั้นไม่เพียงพออีกต่อไป จึงเห็นภาพผู้ประกอบการพยายามหาจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นตัวอย่างส่วนหนึ่งของจุดขายที่มีในตลาดปัจจุบัน
ผู้ประกอบการปรับแผนสู้ดอกเบี้ยสูง-ชะลอซื้อ
อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี จาก 1.50% เป็น 1.75% เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2561 โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น และยังทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศชะลอการซื้อออกไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนหันไปโฟกัสที่ผู้ซื้อต่างชาติที่ใช้เงินทุนของตนเองในการซื้อคอนโดมิเนียม แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ ต่างชาติเหล่านี้อาจไม่โอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ เนื่องจากผู้ซื้อต่างชาติยังมีความอ่อนไหวจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศของตน
ไม่เพียงแต่อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเท่านั้น ราคาที่ดินฟรีโฮลด์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บวกกับการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมจากซัพพลายที่ล้นตลาด ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทุน และกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่น ๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินแบบฟรีโฮลด์
อย่างไรก็ตาม ที่ดินฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า การที่แปลงที่ดินชั้นดีในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีเหลือไม่มากนัก ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบัน ซึ่งเป็นที่ดินบนถนนหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และซัพพลายใหม่จำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดโครงการใหม่และการซื้อที่ดินในปี 2562
จะเห็นได้ว่ามีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ซึ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องศึกษาข้อมูลให้มากขึ้น เพื่อประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ หลังจากนี้คงต้องเกาะติดสถานการณ์กันยาว ๆ ว่าหลังจากเหตุการณ์ใหญ่ ๆ อย่างการเลือกตั้ง และมาตรการ LTV ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 จะส่งให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างไร