25 มี.ค.2562
มองรอบด้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่
คลอดแล้ว “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่” หลังราชกิจจานุเบกษาออกประกาศพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 โดยจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกิดความเคลื่อนไหวหลายด้าน มีทั้งที่เห็นพ้องว่าจะช่วยให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น และเห็นต่างว่าจะกระทบคนซื้อบ้านหลังที่สอง
สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ มีการจำแนกตามประเภทของทรัพย์สินไว้ ดังนี้
- ประเภทที่ 1 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.15%
- ประเภทที่ 2 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.3%
- ประเภทที่ 3 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชกรรม อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 1.2%
- ประเภทที่ 4 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 1.2%
ที่อยู่อาศัยหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาท ยกเว้นภาษี
ในแต่ละประเภทมีรายละเอียดปลีกย่อยที่น่าสนใจและเกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ยกตัวอย่างเช่น ประเภทที่ 2 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย มีเพดานจัดเก็บภาษี 0.3% แบ่งอัตราการจัดเก็บออกเป็น
- ที่อยู่อาศัย ราคา 0-50 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.02%
- ที่อยู่อาศัย ราคา 50-75 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.03%
- ที่อยู่อาศัย ราคา 75-100 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.05%
- ที่อยู่อาศัย ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราจัดเก็บภาษี 0.1%
ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยหลังแรก ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท เจ้าของที่อยู่อาศัยและที่ดินมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
หนุนตลาดอสังหาฯ โต บ้านมือสองคึกคัก
สำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จะถูกเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก โดยจะเริ่มเก็บภาษีจริงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ในระหว่างนี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งหลัง ตัดสินใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบรรเทาภาระจากภาษี ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักมากขึ้นในอนาคต
นอกจากนี้ การเก็บภาษีประเภทที่ 4 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ซึ่งหากไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี จะต้องเสียภาษี 0.3% ในปีที่ 4 และเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก ๆ 3 ปี อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 3% จึงคาดว่าจะมีการนำที่ดินรกร้างว่างเปล่าออกมาพัฒนา เพื่อลดภาระภาษี และลดการกักตุน เก็งกำไรที่ดิน และกระจายการถือครองที่ดินมากขึ้น แนวโน้มในอนาคตจะได้เห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีที่ดินในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
มองต่างมุม ที่ดินรายใหญ่ฮุบ ทำบ้านแพง
แม้จะมองเห็นข้อดีของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ แต่ข้อมูลอีกด้านจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ก็ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจ เกี่ยวกับข้อเสียที่อาจจะเกิดขึ้นได้เช่นกัน ได้แก่
- ประชาชนไม่กลัวการเสียภาษี เพราะในแต่ละปี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3-5% สูงกว่าอัตราภาษีนี้มาก
- การใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ทำให้เสียภาษีน้อยกว่าความเป็นจริง เพราะราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก
- ภาษีนี้เน้นการยกเว้นไม่เก็บ เช่น ที่อยู่อาศัยราคา 50 ล้านแรกไม่เสียภาษี ซึ่งหากคิดตามราคาตลาด บ้านราคานับร้อยล้านก็ไม่ต้องเสียภาษี แล้วจะเก็บภาษีได้คุ้มค่าจัดเก็บหรือไม่
- เจ้าของที่ดินรายใหญ่ก็ยังเก็บที่ดินไว้โดยแทบไม่ต้องเสียภาษี ทำให้ตลาดที่ดินเป็นของผู้ขาย ราคาที่ดินใจกลางเมืองย่านติดรถไฟฟ้าบางแปลงจึงขึ้นถึงเกือบ 30% ต่อปี ทำให้ประชาชนที่จะซื้อบ้านต้องซื้อบ้านแพงขึ้นเรื่อย หรือไม่ก็ต้องไปซื้อบ้านนอกเมือง ทำให้รัฐบาลต้องนำภาษีไปขยายถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด และการใช้ที่ดินขาดประสิทธิภาพจากการเก่งกำไร
- เจ้าของที่ดินรายใหญ่ยังใช้ช่องโหว่ในการทำเกษตรกรรมเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งเลี่ยงภาษีได้มากกว่าที่ดินเปล่าถึง 1 ใน 10