24 พ.ค.2562
จับตา 3 ทำเลมาแรง ‘เขย่า’ วงการอสังหาฯ
บางซื่อ จตุจักร ลาดพร้าว คือพื้นที่ทำคัญที่จะมา ‘เขย่า’ วงการอสังหาริมทรัพย์ของไทยในเร็ว ๆ นี้ ด้วยแรงหนุนจากหลาย ๆ ปัจจัย ทั้งโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่อย่างสถานีกลางบางซื่อ และเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เริ่มก่อสร้าง และที่ใกล้แล้วเสร็จ ทำให้ทำเลนี้ดึงดูดกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ รวมถึงกลุ่มผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยแหล่งใหม่ที่เดินทางสะดวกและแวดล้อมด้วยสังคมและชุมชนที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์
ผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการเดินทาง
จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด พบว่านอกเหนือจากเรื่องของทำเลในภาพรวมแล้ว ลึกเข้าไปยิ่งกว่านั้น ระยะห่างระหว่างที่พักและสถานที่ต่าง ๆ เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใช้พิจารณามากที่สุด โดย 5 อันดับแรก ได้แก่
ความสะดวกและระยะทางในการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ (60%)
ระยะทางจากที่พักถึงที่ทำงาน (51%)
ระยะทางจากที่พักถึงสถานบริการทางการแพทย์ (38%)
ระยะทางจากที่พักถึงห้างสรรพสินค้า (32%)
ระยะทางจากที่พักถึงสวนสาธารณะ (25%)
โครงข่ายคมนาคมหนุนศักยภาพ 3 ทำเล
ทั้ง 3 ทำเลดังกล่าวตอบโจทย์ครบทั้ง 5 ปัจจัย ตั้งแต่การพัฒนาสถานีรถไฟบางซื่อให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางของประเทศ เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก (EEC) และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย
คืบหน้า รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน
โครงข่ายคมนาคมเหล่านี้จะพลิกโฉมกรุงเทพฯ ให้เป็น Gateway สำคัญของประเทศไทยสู่อาเซียนและเวทีโลก แล้วยังเป็นส่วนต่อขยายของสถานีรถไฟสายต่าง ๆ เช่น สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่ครอบคลุมพื้นที่หลัก ๆ ของกรุงเทพฯ โดยคาดว่าในอนาคตจะมีผู้ใช้บริการที่สถานีกลางบางซื่อประมาณ 200,000 คน/เที่ยว/วัน
ราคาอสังหาฯ ขึ้น จตุจักร เกือบ 1.45 แสนบาท/ตร.ม.
ความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการคมนาคมต่าง ๆ (ข้อมูล ณ เม.ย. 2562) มีดังนี้
โครงการสถานีกลางบางซื่อ คืบหน้า 70.86%
โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%
โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต คืบหน้า 99.42%
โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง คืบหน้า 30.40%
จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีบางซื่อมีราคาพุ่งสูงถึง 250,000 บาท/ตารางวา (ข้อมูลปี 2560) และจากราคาประเมินที่ดินรอบล่าสุดของกรมธนารักษ์ พบว่า ราคาประเมินที่ดินแนว ถ.พหลโยธิน อยู่ที่ 130,000-500,000 บาท/ตารางวา จากเดิมอยู่ที่ 100,000-400,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 30%
อัปเดตราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศรอบใหม่
ส่วนราคาที่อยู่อาศัย จากรายงานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตจตุจักร มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 22% ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 144,591 บาท/ตารางเมตร ส่วนเขตบางซื่อ อยู่ที่ 90,444 บาท/ตารางเมตร และลาดพร้าว อยู่ที่ 51,800 บาท/ตารางเมตร
ทั้งนี้ จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 เผยว่าทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจและเน้นพัฒนาโครงการมากขึ้นคือพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งที่ใกล้เปิดให้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งสอดคล้องกับผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดที่พบว่า ทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก เป็นย่านที่ผู้มองหาที่อยู่อาศัยให้ความสนใจเป็นอันดับต้น ๆ คิดเป็นกว่า 57% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด
ผังเมืองใหม่เอื้อพัฒนาอสังหาฯ ลาดพร้าว
อีกปัจจัยสำคัญคือการปรับผังเมืองใหม่ในกรุงเทพฯ ที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2563 ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเขตลาดพร้าวที่มีแผนจะปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม ซึ่งหมายถึงปรับจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลาง
รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ
จากรายงานของ DDproperty Property Index พบว่า เขตลาดพร้าวมีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮ้าส์มากติดอันดับ 1 ใน 3 ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 โดยรอบล่าสุด มีสัดส่วนร้อยละ 7 ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าวที่มีจำนวนอุปทานสูงถึงร้อยละ 77 ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว โดยสัดส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท เป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน
ค้นหาทาวน์เฮ้าส์ในย่านลาดพร้าว
ห้าแยกลาดพร้าว ที่ดินพุ่ง 10 เท่า รับรถไฟฟ้าสายใหม่
ทำเลที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นจนน่าจับตาคือบริเวณห้าแยกลาดพร้าว โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผยว่าเมื่อ 10 ปีก่อนมีราคาเพียง 100,000-150,000 บาท/ตารางวา แต่ปัจจุบันราคาพุ่งสูงขึ้นถึง 10 เท่า แตะที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา ด้วยการเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สายสำคัญ ทั้งรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาที่ดินทำเลนี้จะวิ่งไปแตะตารางวาละ 2 ล้านบาท ในอนาคตอันใกล้ เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต จะเปิดให้บริการเดินรถช่วงแรก 1 สถานี จากสถานีหมอชิตไปสถานีห้าแยกลาดพร้าว (บริเวณหน้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว) ภายในเดือนสิงหาคม 2562
จะเห็นได้ว่าโครงข่ายทางด้านคมนาคม หนุนเสริมให้ทำเลนั้น ๆ และทำเลข้างเคียงมีศักยภาพเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งจากแผนของภาครัฐที่เตรียมพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าอีกหลายสาย เชื่อว่าจะช่วยให้เกิดทำเลศักยภาพใหม่ ๆ โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้น
ที่มา : ddproperty.com
(วันที่ 24 พฤกษภาคม 2562)