นายกฯ บ้านจัดสรรส่งสัญญาณร้ายครึ่งปีหลัง แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ หนี้รถคันแรกกระหน่ำกู้ไม่ผ่านเพิ่มเป็น 10-25% ดีเวลอปเปอร์งัดกลยุทธ์โด๊ปลูกค้า "ศุภาลัย" ยืดโอน 4-6 เดือน ให้เวลาแต่งบัญชี-เปลี่ยนแบงก์ "พฤกษาฯ" ช่วยกลุ่มเสี่ยงแลกจ่าย ดบ.แพงขึ้น 2% "SCB-เคแบงก์-ทหารไทย" มึนลูกค้ายุคนี้หนี้ท่วม

ผู้สื่อข่าว สำรวจสถิติการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยพบว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มประสบปัญหามีลูกค้ากู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น โดยแต่ละบริษัทมีอัตรากู้ไม่ผ่านตั้งแต่ 10-25% ทำให้ผู้ประกอบการต้องเริ่มงัดแผนช่วยเหลือลูกค้าเพื่อเพิ่มโอกาสในการได้ รับอนุมัติสินเชื่อ

รถคันแรกทุบสินเชื่อบ้าน

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ช่วง 6 เดือนแรกที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน หรือรีเจ็กต์เรต มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นจากปีที่ผ่านมาอีก 3% ทำให้ภาพรวมที่เคยอยู่ที่ 15-16% เพิ่มเป็น 18-19% ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่มีภาระผ่อนรถคันแรกทำให้กู้ซื้อบ้านได้ยากขึ้น นอกเหนือจากปกติที่จะต้องมีลูกค้ากู้ไม่ผ่านบ้างอยู่แล้ว

ทั้งนี้ สถิติรีเจ็กต์เรตของลูกค้าศุภาลัยก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน แต่เปอร์เซ็นต์ไม่สูงเท่าภาพรวมตลาด โดยปี 2554 มีลูกค้ากู้ไม่ผ่าน 3% ปี 2555 เพิ่มเป็น 7% ปี 2556 ประมาณ 9-10% ทำให้บริษัทเริ่มหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าเพื่อเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติสิน เชื่อ ถึงแม้ว่าตอนทำสัญญาและวางเงินดาวน์จะมีการพรีแอฟพรูฟสินเชื่อมาก่อนแล้วก็ ตาม

วิธีการคือ 1)แนะนำให้ลูกค้าเปลี่ยนบ้านที่มีขนาดและราคาลดลง ให้สอดคล้องกับความสามารถในการกู้ 2)หาผู้กู้ร่วม 3)ทำบันทึกข้อตกลงกับลูกค้ายินยอมให้บริษัทหาลูกค้ารายใหม่เข้ามาซื้อแทน หรือยืดเวลาอีก 6 เดือน เพื่อไปเตรียมตัวเรื่องสถานะการเงินมาใหม่

ทั้ง นี้กรณีเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย หรือบ้าน-คอนโดฯที่เหลือเวลาสร้างให้เสร็จไม่เกิน 3 เดือน หากกู้ไม่ผ่านบริษัทจะคืนเงินดาวน์ให้ แต่ถ้าเป็นบ้าน-คอนโดฯที่เหลือเวลาน้อยกว่า 3 เดือนจะสร้างเสร็จ บริษัทจะไม่คืนเงินดาวน์

"ถ้าทำทุกอย่างแล้วยังกู้ไม่ได้ถือว่าเป็น กลุ่มเสี่ยง แต่จะมีสถาบันการเงินบางแห่งยอมปล่อยกู้ลูกค้ากลุ่มนี้ แต่ดอกเบี้ยในปีแรกจะสูงกว่าอัตราทั่วไปในตลาด 2-3% ขึ้นอยู่กับว่าลูกค้าจะยินยอมหรือไม่" นายอธิปกล่าว

พฤกษาฯล็อบบี้แบงก์

แหล่ง ข่าวจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สถิติปฏิเสธสินเชื่อบ้านช่วง 6 เดือนแรกปีนี้กับปี 2555 ถือว่าทรงตัว เฉลี่ยที่ 25% ถือว่าสูงเมื่อเทียบกับภาพรวมของตลาด เพราะพฤกษาฯจับกลุ่มลูกค้าระดับล่าง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 1-1 ล้านบาทต้น ๆ ปัญหาที่พบคือตอนเริ่มต้นดาวน์มีการพรีแอฟพรูฟแล้วว่ากู้ผ่าน แต่ระหว่างทางยังไม่โอนบ้านมีลูกค้าบางรายก่อหนี้เพิ่ม เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์จึงกู้ไม่ผ่าน

ทั้งนี้พฤกษาฯได้ปรับ นโยบายลดเวลางวดผ่อนดาวน์บ้านให้สั้นลง เพื่อลดโอกาสลูกค้าไปก่อหนี้เพิ่มระหว่างผ่อนดาวน์ วิธีการคือจะเร่งก่อสร้างให้เร็วขึ้นเฉลี่ย 3-4 เดือน จากเดิม 6-7 เดือน เหตุผลที่บริษัทสร้างได้เร็วขึ้นเพราะใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป

ขณะ เดียวกันบริษัทได้เจรจากับธนาคารบางแห่ง ทำแคมเปญพิเศษสำหรับลูกค้าที่อยากได้บ้านแต่กู้ไม่ผ่าน โดยธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ย 1-2 ปีแรกสูงกว่าอัตราปกติประมาณ 2% เช่น ดอกเบี้ยปกติช่วง 2 ปีคือ 5% จะเพิ่มเป็น 7% เป็นต้น

"เสนาฯ" รวมพอร์ตคุยกับแบงก์

ดร.เก ษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทเฉลี่ย 5-10% ครึ่งปีหลังมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 10% เพราะธนาคารเข้มงวดอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระจะแนะนำให้ฝากเงินเข้าบัญชีทุกเดือน เพื่อเป็นหลักฐานแสดงรายได้

"ตอนนี้กำลังรวบรวมวงเงินสินเชื่อที่ กู้ไม่ผ่าน และจะเข้าไปคุยกับแบงก์ทีเดียวเลย ว่าจะหาวิธีอนุมัติสินเชื่อได้อย่างไรบ้าง" ดร.เกษรากล่าว

นายกิตติ พล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สถิติกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นจริง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านจัดสรรราคา 3 ล้านบาทบวกลบ ปีที่ผ่านมามีสถิติ 10-15% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 20% เพราะเป็นกลุ่มที่มีภาระผ่อนรถคันแรก

"อาร์เค" ค้ำประกันเงินดาวน์

นาย วิสิฐ กิตติอุดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท รุ่งพัฒนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อซื้อบ้านของบริษัทปีที่ผ่านมาเฉลี่ย 2-3% ปีนี้เพิ่มเกือบเท่าตัวเป็น 5-6% ปัจจัยมาจากสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนลูกค้าก็มีภาระหนี้สินอยู่เดิม แนวทางช่วยเหลือลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเคสที่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ แต่ลูกค้าก็ไม่มีเช่นกัน ดังนั้นบริษัทจะใช้วิธีเจรจากับธนาคารในการเข้าไปค้ำประกันสินเชื่อในส่วน ที่เป็นวงเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น เช่น บริษัทเรียกเงินดาวน์รายละ 10% แต่ถ้าลูกค้ากู้ได้เพียง 70-80% แสดงว่าเงินดาวน์ยังขาดอีก 10-20% บริษัทจะเป็นผู้ค้ำประกันในส่วนของเงินดาวน์ที่ต้องเพิ่มขึ้น หรือเท่ากับรายละไม่เกิน 10-20% ของวงเงินสินเชื่อ จำกัดสูงสุดไม่เกินรายละ 1 ล้านบาท โดยโครงการของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และโฮมออฟฟิศ มีราคาขายเฉลี่ย 4-6 ล้าน ควบคู่ไปกับการขยายเวลาโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มให้อีก 4 เดือน เป็นต้น

แบงก์ส่ายหน้า ลูกค้าหนี้ท่วม

นาง พิกุล ศรีมหันต์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปีนี้ธนาคารได้พยายามประสานกับทางคู่ค้าซึ่งเป็นดีเวลอปเปอร์ให้ปรับตัว เพื่อรับมือกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งจะเห็นว่าดีเวลอปเปอร์บางรายก็ขอเรียกเงินดาวน์เพิ่ม ก็เป็นการปรับตัวที่ดี เพราะเห็นสัญญาณที่ดีว่าทุกคนระมัดระวังตัว และปัญหาเรื่องทิ้งดาวน์ก็น้อยลง ทำให้มูลค่าสินเชื่อต่อหลักประกัน (LTV) ก็ยังทรงตัวอยู่ที่ 80% ถือว่าไม่เสี่ยงมาก

"ทุกวันนี้เราพยายามให้ เจ้าหน้าที่ของแบงก์เข้าไปดูแล เหมือนเป็นที่ปรึกษาให้ลูกค้าตั้งแต่วันแรกเลยว่า จะเช็กเครดิตบูโรอย่างไร จะเตรียมตัวอย่างไร ผ่อนไหวหรือไม่ เพื่อให้ดูแลลูกค้าและควบคุมปัญหา ไม่ใช่ตัดสินใจวางดาวน์ไปก่อนแล้วกู้ไม่ได้ก็ต้องมาทิ้งดาวน์"

นาง พิกุลกล่าวอีกว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ขยับขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่ถือว่ามีนัยสำคัญมาก จาก 18-20% มาเป็นประมาณ 19-20% เพราะหลายคนก็มีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งธนาคารจะคุมว่าเมื่อรวมสินเชื่อบ้านแล้ว ภาระหนี้ต้องไม่เกิน 50-60% ของรายได้

สอดคล้องกับนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 35% ของลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อ จากปกติอยู่ที่ 20-30% โดยเหตุผลหลักพบว่าลูกค้ามีรายได้ไม่เพียงพอที่จะรองรับภาระสินเชื่อที่จะ เกิดขึ้นใหม่ เนื่องจากเดิมมีภาระหนี้สูงอยู่แล้ว โดยเฉพาะค่างวดผ่อนรถ และยังมีบางส่วนที่เป็นหนี้เสียด้วย

เช่นเดียวกับธนาคารทหารไทยที่ ปัจจุบันพบปัญหาคล้ายกันว่า มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อกว่า 60-70% เนื่องจากพบว่าส่วนใหญ่มีภาระหนี้ที่สูงอยู่แล้ว

หั่นวงเงินกู้สกัดเก็งกำไร

นาย ยุทธชัย เตยะราชกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี เปิดเผยว่า จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ธนาคารเพิ่มความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านขึ้นไป เช่น กลุ่มคอนโดฯใจกลางเมือง และบ้านในแหล่งท่องเที่ยว เนื่องจากมองว่าสินทรัพย์มีราคาแพง แต่มีความเสี่ยงเพราะสภาพคล่องน้อย รวมถึงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป โดยธนาคารจะลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ (LTV) ลงประมาณ 10% จากเดิมให้วงเงินสินเชื่อ 80-90% ของราคาบ้าน

คล้ายกับธนาคารกสิกร ไทย ที่ประกาศมาตรการลด LTV ลงจากเดิม 15% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 วงเงินสินเชื่อบ้านจึงเหลือแค่ประมาณ 80% จากเดิม 95% และสินเชื่อคอนโดฯเหลือแค่ 75% จากเดิม 90% ซึ่งเริ่มใช้มาตรการนี้มาตั้งแต่วันที่ 1 มิ.ย.ที่ผ่านมา และกรณีบ้านหลังที่ 4 เป็นต้นไป ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อเลย

ด้าน นายสุภัค ศิวะรักษ์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยว่า ลูกค้าขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2-3 ธนาคารจะให้ LTV แค่ประมาณ 50-70% ซึ่งลูกค้าแต่ละรายจะได้รับวงเงินไม่เท่ากัน โดยธนาคารจะพิจารณาและตรวจสอบภาระหนี้ของลูกค้าจากเครดิตบูโรว่ามีความเสี่ยงมากหรือน้อยแค่ไหน

ที่มาจาก ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ วันที่ 18 ก.ค. 2556