"แบงก์ชาติ" สั่งทีมเกาะติดฟองสบู่อสังหาฯ หลัง กนง. ลดดอกเบี้ยเหลือ 2.25% หวั่นเติมเชื้อให้เร่งตัวขึ้น ด้านแบงก์มองสินเชื่อบ้านปีหน้าชะลอตัว

         นายประสาร ไตรรัตน์วรกุล ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท.ได้ให้เจ้าหน้าที่สำรวจและเฝ้าระวังปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)มีมติปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย ลง 0.25% มาอยู่ที่ 2.25% ไปเมื่อวันที่ 27 พ.ย. ที่ผ่านมา เพราะดอกเบี้ยที่ลดลง มีความเสี่ยงที่อาจทำให้ภาวะฟองสบู่เร่งตัวขึ้นได้

          "การลดดอกเบี้ยถือเป็นเชื้อเพลิง ที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ได้ง่ายขึ้น ซึ่งแบงก์ชาติเองก็ตั้งเรื่องนี้เป็นโจทย์ภายใน และเราก็มีทีมงานที่ติดตามเรื่องนี้อย่างใกล้ชิด"นายประสาร กล่าว

                อย่างไรก็ตาม เท่าที่ประเมิน ยังไม่พบอาการใดที่บ่งบอกว่าจะทำให้ฟองสบู่มีความรุนแรงขึ้น แม้ว่าในบางจุดอาจมีบ้างที่กิจกรรมการซื้อขาย หรือการก่อสร้างจะมีความคึกคัก แต่โดยมากจะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูง หรือในต่างจังหวัดก็จะเป็นจังหวัดที่คาดกันว่าจะเป็นพื้นที่เชื่อมต่อไปยังอินโดจีน เช่น ที่จังหวัดขอนแก่น เป็นต้น
               นายประสาร กล่าวว่า การซื้อขายหรือกิจกรรมก่อสร้างในบางจุด อาจมีความคึกคักบ้าง แต่โดยภาพรวมแล้ว ไม่ได้น่าเป็นห่วงมากนัก เพราะถ้าดูเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคผ่านดัชนีชี้วัดบางตัว เช่น ดัชนีราคาสินทรัพย์ต่อค่าเช่ารายปี จะพบว่า ของประเทศไทยปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10 จุดเท่านั้น ขณะที่ฮ่องกงขึ้นไปสูงกว่า 50 จุด หรือ ของสิงคโปร์ ก็ปรับขึ้นไปกว่า 30 จุด
              "ในเชิงเปรียบเทียบของเราจึงไม่ได้ดูรุนแรงอะไรมากนัก ส่วนที่เราติดตามอยู่ ก็พบว่าในช่วงการปล่อยสินเชื่ออาจสูง แต่โดยรวมแล้วไม่ได้สูงจนเป็นประเด็นที่น่ากลัวเกินไป"

ธปท.ชี้  อสังหาฯ โตเฉลี่ย 11-12%

                นายประสาร กล่าวว่า สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา มีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 11-12% แม้จะอยู่ในระดับค่อนข้างสูงแต่ไม่ใช่ระดับที่น่ากลัวจนเกินไป ซึ่ง ธปท.เองก็มีทีมติดตามดูปัญหาในเรื่องนี้อยู่ โดยที่ผ่านมาได้เข้าตรวจสอบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ว่าเป็นไปตามมาตรฐานหรือไม่ และจากการตรวจสอบก็พบว่า มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อโดยรวมไม่ได้หย่อนยานลง
               นอกจากนี้ นายประสาร ยังกล่าวด้วยว่า ในช่วงที่ กนง. ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง และธนาคารพาณิชย์ก็มีการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงตามด้วย นั้น ทาง ธปท. เองก็ตั้งความหวังว่า อยากเห็นธนาคารพาณิชย์รักษามาตรฐานในการให้สินเชื่อ เพราะการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.นั้น ไม่ได้หมายความว่า จะให้ธนาคารพาณิชย์ลดมาตรฐานสินเชื่อลง แต่ควรต้องรักษามาตรฐานเดิมเอาไว้
            "บางจุดที่เราคิดว่าอาจจะมีอะไรเป็นพิเศษเราก็ได้ดำเนินการให้ข้อสังเกตและได้เตือนไปยังแบงก์พาณิชย์นั้นๆ ซึ่งที่ผ่านมาผู้บริหารของแบงก์พาณิชย์ ก็ให้ความสนใจและนำไปปรับปรุง ซึ่งเวลานี้ที่ทีมเราติดตามดูอยู่ ไม่พบว่ามีอะไรที่น่าห่วง และที่เราปรับลดดอกเบี้ยลง ก็ไม่ได้หมายความว่าแบงก์จะต้องผ่อนมาตรฐานลงตาม เรายังอยากเห็นการรักษามาตรฐานเดิมเอาไว้อยู่" นายประสาร กล่าว

ภาวะอสังหาฯ กทม.ปรับตัวดีขึ้น

                ด้านรายงานเศรษฐกิจและการเงินธปท.เดือนต.ค. ระบุว่า ภาวะอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเดือน ต.ค. ปรับตัวดีขึ้น จากเดือนก่อนทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะอาคารชุด ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยในเดือนนี้เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อน ทั้งที่อาศัยแนวราบและอาคารชุด โดยความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น หลังจากที่ผู้บริโภคคลายความกังวล ในเรื่องสถานการณ์อุทกภัยที่อาจกลับมาเกิดซ้ำ
               ขณะที่ความต้องการอาคารชุดยังมีอยู่ สะท้อนจากอัตราการขายได้ในปัจจุบันที่ยังอยู่ในระดับสูง หากพิจารณาจากข้อมูลปรับฤดูกาลเฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือน พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ 5,132 หน่วย มาอยู่ที่ 5,779 หน่วย โดยเป็นการเพิ่มขึ้นทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุด อย่างไรก็ดี หากเทียบกับช่วงปลายปี 2555 ถึงช่วงต้นปี 2556 ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัว
               ด้านผู้ประกอบการ ภาพรวมการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อน สอดคล้องกับอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอาคารชุดในทำเลตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งยังได้รับความนิยม ขณะที่แนวราบชะลอลงต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเพราะทำเลที่จะนำไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มหายากขึ้น
              นอกจากนี้ ที่ผ่านมา ยังมีการเร่งเปิดขายไปมากแล้วในช่วงไตรมาส 2 โดยค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือนของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเดือนนี้เพิ่มจาก 9,310 หน่วยมาอยู่ที่ 10,676 หน่วย ตามการเพิ่มขึ้นของอาคารชุดที่เพิ่มจาก 6,457 หน่วยมาอยู่ที่ 8,162 หน่วย ขณะที่แนวราบลดลงจาก 2,853 หน่วยมาอยู่ที่ 2,514 หน่วย

แบงก์ยันดบ.ลด ไม่กระตุ้นฟองสบู่อสังหาฯ

              นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า การลดอัตราดอกเบี้ยช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ในระดับหนึ่ง โดยดอกเบี้ยที่ลดลงทุก 1% มีผลให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น 7% การที่ กนง. ลดดอกเบี้ยลงมา 0.25% นั้น จะส่งผลดีต่อกำลังซื้อประมาณ 1.75% ดีต่อกำลังซื้อบ้านและรถ แต่ดอกเบี้ยที่ลดในระดับดังกล่าวไม่ได้มีผลกระตุ้นกำลังซื้อมากนัก และหากจะส่งผลให้เกิดฟองสบู่ต้องมีการลดดอกเบี้ยที่แรงกว่านี้ จึงจะจูงใจ
               ในปี 2557 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวลง โดยคาดว่าขยายตัวได้ประมาณ 9% ต่อเนื่องจากปีนี้ที่เติบโต 9.5% โดยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเมืองและกำลังซื้อที่หดตัวลงจากภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ปรับลดประมาณการยอดขายไปก่อนหน้านี้แล้ว แม้ว่าการรีไฟแนนซ์และการขยายตัวของภาคต่างจังหวัดมาช่วยชดเชยได้บ้าง แต่จะเห็นได้ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเร่งโอนบ้านเพื่อปิดยอดของผู้ประกอบการ แต่ในไตรมาส 4 ปีนี้กลับไม่คึกคักเหมือนปีก่อนๆ
                ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค มีการปรับตัวตามภาวการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ โดยผู้ประกอบการไม่ได้เร่งออกโครงสร้างมากนัก และเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้การเก็งกำไรเกิดขึ้นได้ยากไม่เหมือนช่วงที่เศรษฐกิจร้อนแรง
                 "การซื้อเก็งกำไรตอนนี้ไม่ง่ายต้องมีเงิน ใช้เงินตัวเองโดยไม่ต้องกู้ เพราะตลาดตอนนี้ไม่หวือหวามาก คนไม่เลือกเก็งอสังหาฯ ในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยแบบนี้ต้องเก็งกำไรช่วงเศรษฐกิจร้อนแรงจึงจะมีกำไร ซึ่งธนาคารมีมาตรการในการดูแลสินเชื่อไม่ให้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 และดูภาระหนี้ต่อรายได้ไม่ให้สูงเกินไป ซึ่งเราตรวจสอบผ่านเครดิตบูโรได้ โอกาสเก็งกำไรน้อยจึงไม่น่าห่วง"

ห่วงต่างจังหวัดเก็งกำไรสูง-ราคาที่ดินพุ่ง

                 นายชาติชาย กล่าวอีกว่า ที่น่าเป็นห่วงคือการเก็งกำไรในต่างจังหวัดมากกว่า ที่บรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เข้าไปขยายโครงการจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ และได้รับความนิยมจากลูกค้าในต่างจังหวัด ทำให้ตลาดเติบโตได้ แต่จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินในต่างจังหวัดปรับเพิ่มขึ้นเกินกว่าความเป็นจริงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการที่เข้าไปกว้านซื้อที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินในเมืองแข่งกับผู้ประกอบการในพื้นที่
                  อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า ความร้อนแรงในต่างจังหวัดจะมีไม่มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการมีการสำรวจความต้องการของตลาด และดูความเป็นไปได้ของราคาบ้านที่จะขายจากการลงทุนซื้อที่ดินนั้น ขณะที่ผู้ซื้อเองมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อเช่นกัน ทำให้เชื่อว่าการปรับขึ้นราคาที่ดินจะไม่สูงมากนัก
                   ในส่วนของ ธนาคารกสิกรไทย คาดว่าจะขยายสินเชื่อได้ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 4.8-5 หมื่นล้านบาท ขณะที่คุณภาพสินเชื่อยอมรับว่าได้รับผลกระทบเล็กน้อย โดยสินเชื่อบ้านมีเอ็นพีแอลปรับเพิ่มขึ้นจาก 1.5-1.6% เป็น 1.8%
                   ด้าน นายยุทธชัย เตยะราชกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี กล่าวว่า การลดดอกเบี้ยของ ธปท. ไม่ได้มีผลต่อการตัดสินใจกู้ซื้อบ้านมากนัก โดยลูกค้ากู้ซื้อบ้านมี 2 กลุ่ม คือ ผู้ที่ซื้ออยู่เอง หรือซื้อเพื่อให้เช่า ซึ่งกลุ่มหลังมีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ แต่กลุ่มที่ซื้ออยู่เองยังมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง เช่น คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกในการเดินทาง   

                     ส่วนภาพรวมการขยายสินเชื่อบ้านในปีนี้ ยังต่อเนื่องจากผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ที่ยังมีการโอนต่อเนื่อง และในไตรมาสนี้ยังมียอดโอนสูงที่สุดตลอดทั้งปี ขณะที่แนวโน้มปี 2557 คาดว่าจะชะลอตัวลง

โดย กรุงเทพธุรกิจออนไลน์  วันที่ 6 ธันวาคม  2556