| Home Buyer's Smart Choices |
| PIECE OF CAKE |
| ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ : ง่ายนิดเดียว |
 |
บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ การจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลังหนึ่งนั้น สำหรับคนธรรมดาทั่วๆ ไปแล้วไม่ใช่เรื่องง่ายๆ บางคนต้องเก็บหอมรอมริบมาทั้งชีวิตเพื่อซื้อบ้าน ทั้งนี้เพราะบ้านมีราคาแพง ฉะนั้น ก่อนที่จะซื้อบ้านจึงต้องหาข้อมูลและตรวจสอบรายละเอียดอย่างรอบคอบ เพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องและป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน เสียเวลา และเสียใจในภายหลัง |
| ประเภทบ้าน |
| เวลาที่คนเราคิดอยากจะมีบ้านของตนเองสักหลังหนึ่ง เมื่อหลับตานึกถึงบ้านก็มักจะวาดมโนภาพออกมาเป็นบ้าน (เดี่ยว) พร้อมที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว บ้านที่เรามีความสามารถซื้อได้อาจเป็นรูปแบบอื่นก็ได้ อาทิ บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของรูปแบบ เนื้อที่ใช้สอย ราคา และอื่นๆ |
| บ้านเดี่ยว |
| บ้านเดี่ยวเป็นแบบบ้าน “ในดวงใจ” ของผู้ซื้อบ้านแทบจะทุกคน เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัยและมีบริเวณที่ทำให้รู้สึกโล่งโปร่ง นอกจากนี้แล้ว สำหรับบางคน บ้านเดี่ยวยังเป็นเครื่องแสดงถึงความเป็นผู้มีฐานะในระดับหนึ่ง (ขึ้นอยู่กับขนาด ความหรูหรา และราคาของบ้าน) อีกด้วย |
| บ้านเดี่ยวราคาถูกมักจะเป็นบ้านชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปแล้วบ้านเดี่ยวจะเป็นบ้าน 2 ชั้น อนึ่ง บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ก็มีให้เห็นบ้างในบริเวณที่ที่ดินมีจำกัดหรือ มีราคาแพงมาก |
| การจัดสรรบ้านเดี่ยวนั้น กฎหมายกำหนดให้ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา โดยที่ดินต้องมหน้ากว้างดินถนนไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ลึก 20 เมตร |
|
| บ้านแฝด |
| ลักษณะของบ้านแฝดโดยทั่วไปก็คือ เป็นบ้าน 2 หลัง มีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณคล้ายบ้านเดี่ยว แต่น้อยกว่า กฎหมายกำหนดให้บ้านแฝดต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา บ้านแฝดคู่หนึ่งต้องมีความกว้างของที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยแบ่งข้างละ 8 เมตร |
| บ้านแฝดเป็นเหมือนบ้านที่ไม่ค่อยเป็นที่นิยม ทั้งนี้อาจเป็นเพราะเป็นบ้านที่จะเป็นบ้านเดี่ยวก็ไม่ใช่ จะเป็นทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่เชิง ในปีหนึ่งๆ จึงมีบ้านแฝดเกิดขึ้นน้อยมาก |
| แต่ก็เคยมีผู้ประกอบการบางราย ประกาศขายบ้านเดี่ยวในขนาดที่ดิน 35-40 ตารางวา ซึ่งตามกฎหมายแล้วสร้างไม่ได้ เพราะบ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา โดยการที่ผู้ประกอบการได้ดัดแปลงรูปแบบบ้านแฝดให้ดูคล้ายบ้านเดี่ยว เช่น แม้จะเป็นบ้านแฝดแต่เป็นคู่แฝดที่ไม่เหมือนกันนัก หรือที่ว่าบ้านแฝดต้องมีส่วนติดกัน แต่ก็ไม่จำเป็นต้องหมายถึงฝาบ้านเท่านั้น บางรายเลยสร้างให้ห้องน้ำห้องคนใช้ หรือห้องครัวติดกัน แต่ตัวบ้านหลักดูเหมือนแยกกันเป็น 2 หลัง ดังนี้เป็นต้น |
| ทาวน์เฮ้าส์ |
| ทาวน์เฮ้าส์นี้ถ้าเป็นราภาราชการเรียกว่า “บ้านแถว” ทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาถูกที่สุดมักเป็นทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์จะมีความสูง 2 ชั้น สำหรับทาวน์เฮ้าส์ราคาแพงๆ ในย่านใจกลางเมืองนั้น มีการสร้างสูงถึง 3-4 ชั้นก็มี |
| กฎหมายกำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา มีขนาดกว่างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร ลึก 16 เมตร |
| อาคารชุด |
| อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเป็นลักษณะของที่อยู่อาศัยที่นำมาจากสังคม (เมือง) ตะวันตด อาคารชุดหลังหนึ่ง จะแบ่งออกเป็นห้องๆ เรียกว่า ห้องชุด ในห้องชุดหนึ่ง ถ้าเป็นแบบราคาถูกก็จะมีห้องเดียวเป็นห้องเอนกประสงค์ ถ้าเป็นห้องชุดราคาแพงจะมีหลายห้อง เช่น ห้องโถง ห้องนอน 2-3 ห้อง ห้องคนใช้ ห้องครัว ในหนึ่งห้องชุด เป็นต้น |
| ขั้นตอนการซื้อบ้าน |
| 1. กำหนความต้องการ |
| 2. ตั้งงบประมาณ |
| 3. สำรวจ หาโครงการที่เปิดขายจากแหล่งต่างๆ |
| 4. ตรวจสอบจากโฆษณา |
| 5. โทรศัพท์ติดต่อผู้ขายเพื่อขอทราบรายละเอียดเพิ่มเติม |
| 6. เปรียบเทียบ และคัดเลือก |
| 7. ไปเยี่ยมชมโครงการ |
| 8. ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการเวนคืน ผังเมือง และกฎหมายอื่นๆ |
| 9. ตรวจสอบสาธารณูปโภค และบริการต่างๆ ที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย รวมทั้งสภาพแวดล้อมรอบๆ บริเวณที่ตั้งโครงการ |
| 10. ตรวจสอบโฉนด และกรรมสิทธิ์ |
| 11. วางมัดจำ และทำสัญญาซื้อขาย |
| 12. ติดต่อขอสินเชื่อ |
| 13. นัดวันโอน |
| 14. รับมอบบ้าน |
| แนวทางการกำหนดความต้องการและการตั้งงบประมาณในการซื้อบ้าน |
| ดังที่ได้กล่าวไปแล้วในตอนต้นว่า โดยทั่วไปแล้วทุกคนคงปรารถนาที่จะมี “บ้านเดี่ยว” เป็นของตนเองกันทั้งนั้น แต่ความปรารถนานี้จะเป็นจริงขึ้นมาได้ก็ต่อเมื่อ “มีเงินพอที่จะซื้อได้” ดังนั้น |
|
รายได้ ต่อเดือน
|
% ของรายได้
ที่ใช้ผ่อนชำระ
|
ค่าผ่อนชำระ
ที่เป็นไปได้
|
|
15,000
|
24.50%
|
3,675
|
|
20,000
|
26.76%
|
5,353
|
|
25,000
|
29.15%
|
7,287
|
|
30,000
|
31.74%
|
9,522
|
|
35,000
|
33.74%
|
11,810
|
|
40,000
|
34.59%
|
13,838
|
|
45,000
|
35.47%
|
15,961
|
|
50,000
|
36.36%
|
18,182
|
|
55,000
|
37.28%
|
20,505
|
|
60,000
|
38.22%
|
22,934
|
|
65,000
|
39.07%
|
25,397
|
|
70,000
|
39.46%
|
27,625
|
|
75,000
|
39.86%
|
29,895
|
|
80,000
|
40.26%
|
32,208
|
|
85,000
|
40.66%
|
34,565
|
|
90,000
|
41.07%
|
36,966
|
|
95,000
|
41.49%
|
39,411
|
|
100,000
|
41.90%
|
41,902
|
|
105,000
|
42.32%
|
44,439
|
|
110,000
|
42.75%
|
47,022
|
|
115,000
|
43.18%
|
49,653
|
|
120,000
|
43.61%
|
52,332
|
|
| คำว่ามีเงินพอที่จะซื้อได้ มิได้หมายถึงว่า จะต้องมี “เงินสด” ทั้งจำนวน แต่หมายถึงว่าจะต้องมี “เงินออม” ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าวางเงินจอง และเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ 70-30 ของราคาบ้านจะต้องขอกู้เอาจากสถาบันการเงิน โดยจะต้องมี “รายได้” มากพอที่จะ “ผ่อนชำระ” ค่าบ้านได้ทุกเดือน ตลอดระยะเวลา 10-30 ปี แล้วแต่กรณี |
| ดังนั้น เวลาจะซื้อบ้าน คุณจะต้องประมาณการขีดความสามารถทางการเงินของคุณว่ามีกำลังที่จะซื้อหรือไม่ โดยตั้งคำถามกับตนเอง ดังนี้ |
| 1) เรามี “เงินออม” เพียงพอที่จะจ่ายเป็นค่าเงินจอง และเงินดาวน์ซึ่งจะเป็นเงินประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านหรือไม่ |
| 2) เรามี “รายได้” มากพอที่จะผ่อนชำระรายเดือนกับสถาบันการเงินในวงเงินกู้ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาบ้านในระยะเวลาผ่อนนานประมาณ 10-30 ปี ได้หรือไม่ |
| หากผ่านคำถามนี้ได้ ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตนเองจึงจะเป็นความจริงขึ้นมา สำหรับที่ว่าจะมีความสามารถซื้อบ้านประเภทใดได้นั้นก็คงต้องพิจารณาดูจาก “ความสามารถในการจ่าย” ที่คุณมีกับ “ราคาของบ้านประเภท” ที่คุณต้องการ โดยปรับ “ความต้องการ” ของคุณให้สอดคล้องกับความเป็นจริง |
| แนวทางในการวัดความสามารถใจการจ่าย |
| บริษัท Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th) ได้ทดลองสร้างแบบแผนการคำนวณระดับราคาบ้านที่สามารถซื้อได้ สำหรับผู้มีระดับรายได้ต่างๆ เพื่อให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านใช้เป็นเกณฑ์ เบื้องต้นในการวัดความวัดสามารถในการจ่ายของตนดังต่อไปนี้ |
| รายได้ที่ทดลองเสนอในที่นี้มีตั้งแต่เดือนละ 15,000 บาท จนถึงเดือนละ 120,000 บาท รายได้นี้หมายถึงรายได้ทั้งที่เป็นเงินเดือนและรายได้อื่นของครอบครัว |
| สัดส่วนของรายได้ที่สามารถใช้ได้เพื่อการผ่อนชำระ สำหรับผู้มีรายได้เดือนละ 15,000 บาท ประมาณการไว้ว่าความสามารถในการจ่ายจะเป็นสัดส่วนประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ แต่สำหรับผู้มีรายได้สูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ถึงเดือนละ 120,000 บาท อาจสามารถจ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในด้านการผ่อนชำระสูงถึง 44 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้ต่อเดือนเลยทีเดียว |
| ในแถวที่ 3 ของตารางแสดงให้เห็นว่า เงินค่าผ่อนชำระของระดับรายได้ที่แตกต่างกันจะเป็นเท่าไร ซึ่งก็มีตั้งแต่ 3,675 บาท สำหรับผู้มีรายได้ประมาณ 15,000 บาท จนถึง 52,332 บาท ในกรณีผู้มีรายได้ประมาณ 120,000 บาท |
| คุณลองวัดความสามารถของคุณดูว่าอยู่ในระดับใด และควรเป็นบ้านแบบไหนที่เป็นไปได้มากที่สุด |
|
| แนวทางการพิจารณาโครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมในเบื้องต้น |
| โดยดูจากโฆษณาชื่อโครงการ… |
| ชื่อโครงการอาจบอกนัยบางอย่างเกี่ยวกับโครงการให้เราได้รู้บ้าง เช่น บอกลักษณะของโครงการ อาทิ บ้านริมคลอง, เลคไซด์วิลล่า, บ้านริมน้ำ ฯลฯ ข้อควรพิจารณาโครงการเหล่านี้มีลักษณะของบ้านตามชื่อโครงการนั้นหรือเปล่า หรือประเภทบอกทำเลที่ตั้ง อาทิ บ้านบางบัวทอง, บ้านรัตนาธิเบศร์, ศรีนครินทร์วิลล่า ฯลฯ ควรพิจารณาตรวจสอบดูว่า โครงการตั้งอยู่ในส่วนไหน ของทำเลที่นำมาตั้งชื่อโครงการ หรือใช้ชื่อบริษัท หรือชื่อเจ้าของโครงการมาตั้งเป็นชื่อโครงการ เช่น สมเกียรติ ทาวน์โฮม, เมือง ประชา ฯลฯ ชื่อประเภทนี้อาจทำให้เรารู้สึกถึงระบบการบริหารงานว่า เป็นแบบมือสมัครเล่นหรือแบบ “เถ้าแก่” หรือ “แบบเจ้าของคนเดียว” ได้เหมือนกัน |
| ชื่อประเภทกลางๆ อาทิ ชื่อต้นไม้ดอก, ชื่อหญิงสาว ฯลฯ ชื่อประเภทนี้อาจไม่มีความหมายอะไรมาก |
| ภาพแสดงทัศนียภาพของโครงการหรือแบบบ้าน |
| ภาพแสดงทัศนียภาของโครงการหรือแบบบ้านถือว่าเป็นองค์ประกอบหลักของโฆษณาบ้านจัดสรรเลยทีเดียว ภาพดังกล่าวอาจ เป็นภาพวาด, ภาพถ่ายหุ่นจำลอง, ภาพถ่ายบ้านตัวอย่างหรือภาพถ่ายจากสถานที่จริงที่ก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้อาจรวมถึงภาพสิ่งที่อำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ อาทิ สระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิส สนามเด็กเล่น เป็นต้น |
| ข้อความพิจารณาในเรื่องนี้ก็คือ ภาพต่างๆ ที่นำมาแสดงในโฆษณานั้น ใกล้เคียงกับของจริงมากน้อยเพียงใด หรือเป็นแค่การ “สร้างภาพ” ให้เกิดความ “เคลิมเคลิ้ม” เท่านั้น |
| ราคาขายและข้อเสนอพิเศษ |
| โฆษณาที่ดี ควรบอกราคาขายเบื้องต้นเอาไว้ เพื่อเป็นการประหยัดเวลาในการคัดเลือกโครงการที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของเราได้เลย |
| ในการพิจารณาราคาขาย ควรพิจารณาควบคู่ไปกับอัตราค่าผ่อนส่งกับสถาบันการเงินไปพร้อมๆ กัน รวมทั้งค่าจองและเงื่อนไขการชำระเงินดาวน์ด้วย |
| ส่วนข้อเสนอพิเศษ อย่างการลดแลกแจกแถมต่างๆ นั้น เป็นเรื่องควรระวังในการพิจารณา เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการเร่งเร้าให้ลูกค้ารีบตัดสินใจ |
| โครงการที่แจกอะไรที่ ไม่เกี่ยวข้องกับบ้าน เช่น ทอง, รถยนต์, แพ็กเกจทัวร์ ฯลฯ อาจบอกคุณได้ว่าโครงการนั้นน่าจะมุ่งไปที่ผู้ซื้อประเภทเก็งกำไรหรือคุณภาพของโครงการอาจไม่ดีจึงใช้สิ่งเหล่านี้มาล่อก็ได้ |
| แผนที่ตั้งโครงการ… |
| โดยมากเป็นแผนที่แสดงเส้นทางเข้าถึงโครงการและสถานที่สำคัญๆ โดยรอบที่ตั้งโครงการคร่าวๆ เท่านั้น และโดยมากให้ดูว่าอยู่ใกล้ถนนหรือใกล้ชุมชนมากกว่าที่เป็นจริง |
| รายละเอียดที่ดินและผู้ประกอบการ… |
| ส่วนนี้มักพิมพ์ไว้เป็นตัวอักษร เล็กๆ อยู่ล่างสุดของโฆษณา เป็นส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้ให้มีบอกเลขโฉนดที่ดิน, ชื่อกรรมการผู้จัดการ, ทุนจดทะเบียนของบริษัทดำเนินการ, ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน, ระยะเวลาโครงการ ฯลฯ |
| ข้อมูลเหล่านี้อาจจะบอกอะไรที่เกี่ยวข้องกับความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ และตัวโครงการได้พอสมควรทีเดียว |
| การเลือกซื้อบ้านจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์ |
 |
| 1. ตำแหน่งที่ตั้ง บ้านที่เหมาะสมสำหรับแต่ละบุคคลควรตั้งอยู่ในตำแหน่งที่สดวกต่อการเดินทางไปประกอบธุรกิจประจำวันของทั้งครอบครัว เช่น สถานที่ทำงานของพ่อบ้าน แม่บ้าน โรงเรียนของลูกหลาน ตลอดจนสมาชิกในครอบครัว รวมทั้งต้องอยู่ในทำเลที่เหมาะสมกับอาชีพและความสามารถในการแบกรับภาระได้ |
| 2. สภาพแวดล้อม สภาพแวดล้อมนับว่ามีความสำคัญมากต่อการตัดสินใจ เพราะเป็นส่วนประกอบสำคัญยิ่งต่อสภาพจิตใจและอุปนิสัยของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกหลานที่ยังเล็กอยู่ หากได้อยู่ในหมู่บ้านที่มีสภาพแวดล้อม เพื่อนบ้าน และสังคมที่ดี ก็จะมีผลดีต่อเด็กในอนาคต |
| 3. การจัดวางผังบริเวณหมู่บ้านหรือโครงการบ้านจัดสรรที่ดี ควรมีการจัดแบ่งสภาพการใช้ที่ดินให้ถูกต้องตามหลักทางด้านการจัดวางผังเมือง โดยแบ่งเป้ฯส่วนที่ใช้อยู่อาศัย ย่านการค้าพาณิชย์ และที่พักผ่อนหย่อนใจให้เป็นสัดส่วนที่พอเหมาะ ทั้งนี้ เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการแปรสภาพที่อยู่อาศัย ควรเลือกบ้านที่ด้านหน้าของบ้านหันไปทางทิศเหนือหรือใต้ หรือทิศตะวันออก เพื่อหลบแสงแดดในตอนบ่าย |
|
| 4. ความปลอดภัย เจ้าของบ้านทุกรายจะมีความวิตกถึงปัญหาความปลอดภัย ดังนั้น การเลือกซื้อบ้านจึงควรสอบถามผู้ที่อยู่อาศัยมาก่อนถึงเรื่องโจร ขโมย และศึกษาระบบรักษาความปลอดภัยของหมู่บ้านนั้นๆ ด้วย |
| 5. การคมนาคม ควรพิจารณาถึงความสะดวกในการเดินทาง เช่น จากในหมู่บ้านนั้นมีรถรับจ้างบริการหรือไม่ หรือถนนใหญ่มีรถประจำทางสายใดผ่านบ้าง ต้องเดินทางด้วยรถประจำทางกี่สายกว่าจะถึงที่ทำงาน ในย่านนั้นรถติดขัดหรือไม่ ตลอดจนศึกษาเส้นทางคมนาคมที่ติดต่อถึงย่านการค้าที่เจริญในตัวเมือง |
| 6. ระบบสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน เช่น ถนนในหมู่บ้านกว้างหรือแคบเพียงใด มีการบริการน้ำบาดาลหรือน้ำประปา ท่อระบายน้ำหลาก เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม การบริการเรื่องไฟฟ้าสะดวกหรือไม่ มีไฟแสงสว่างตามเสาไฟฟ้าในหมู่บ้าน และมีโทรศัพท์บริการให้หรือไม่ สิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญอีกประการหนึ่งใจการตัดสินใจเลือกซื้อ |
| 7. ตัวบ้าน เนื่องจากตัวบ้านเป็นหัวใจสำคัญในการเลือกซื้อเพราะผู้ซื้อจะต้องใช้อยู่อาศัยตลอดไป ดังนั้น จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ตั้งแต่เรื่องทิศของแดดและลม แบบของตัวบ้าน การจัดวางแผนผังภายใน ประโยชน์ใช้สอยของห้องต่างๆ และวัสดุก่อสร้างซึ่งสิ่งต่างๆ เหล่านี้ล้วนจะต้องเลือกให้เป็นที่พอใจที่สุดก่อนตัดสินใจซื้อ |
| 8. ราคาและระบบการชำระเงิน บ้านที่จะซื้อควรพิจารณาให้มีราคาที่เหมาะสมกับสภาพบ้าน และเนื้อที่ไม่แพงเกินไปกว่าปริมารและคุณภาพของบ้าน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับประสบการณ์และวิจารณญาณส่วนตัว เพราะผู้ขายทุกรายก็จะหวังกำไรจากผู้ซื้อให้มากที่สุด ส่วนระบบการชำระเงินผ่อนส่งนั้นต้องพิจารณาว่าจะมีความสามารถผ่อนชำระได้หรือไม่ |
| 9. พิจารณาความมั่นคงและความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ควบคู่กับการติดสินในด้วยว่า บริษัทเจ้าของโครงการมีความมั่นคงและน่าเชื่อถือเพียงใด ทั้งนี้ เพื่อป้อกันมิให้มีการฉ้อโกงกันเกิดขึ้น ซึ่งในเรื่องนี้ทางกรมที่ดินได้ให้คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านและที่ดินจัดสรรไว้ดังนี้ |
| - เลือกหาซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร เฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฏหมายแล้วเท่านั้น |
| - บ้านและที่ดินจัดสรรรายใดได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วหรือไม่ ขอให้ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือที่กอบควบคุมธุรกิจที่ดิน กรมที่ดิน โทรศัพท์หมายเลข 0-2222-6824 และ 0-2222-3271 |
| - หากเป็นการจัดสรที่ดินที่ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ก็ไม่ควรซื้อบ้านหรือที่ดินนั้น แต่ถ้าเป็นรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ก็ขอให้ไปติดต่อด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่หรือกอบควบคุมธุรกิจที่ดิน กรมที่ดิน เพื่อขอตรวจสอบแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินรายนั้นว่า มีข้อความระบุจดจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ เช่น สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ถนน ระบบการระบายน้ำ ระบบประปา ระบบไฟฟ้า หรือโรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ไว้อย่างไร ตรงกับที่โฆษณาจูงใจไว้ต่อผู้ซื้อหรือไม่ เพื่อประกอบการพิจารณาว่าควรซื้อไว้หรือไม่ |
| - เมื่อตัดสินใจจะซื้อบ้านและที่ดินจัดสรรแล้ว การทำสัญญาใดๆ ระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจองหรือผ่อนส่ง ฯลฯ ต้องถือปฏิบัติตามข้อ 19 แห่งประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 โดยเคร่งครัด กล่าวคือต้องทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ อย่าทำสัญญากันเองโดยเด็ดขาด เพราะจะไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย |
| - การทำสัญญาซื้อขาย ต้องแจ้งราคาซื้อขายตามความเป็นจริงและแจ้งให้ทราบด้วยว่าเป็นการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน หรือซื้อขายกันเฉพาะที่ดิน ไม่มีสิ่งปลูกสร้างตามเป็นจริงด้วย เพราะเคยปรากฏข้อเท็จจริงเสมอมาว่าทำสัญญาภายนอกกันเองไว้ก่อน 2 ฉบับ ฉบับแรกซื้อขายที่ดิน ฉบับที่สองว่าจ้างปลูกสร้างบ้านแล้วมาทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โอนขายกันเฉพาะที่ดิน อ้างว่าบ้านเป็นของผู้ซื้อปลูกเอง เป็นเหตุให้เกิดกรณีพิพาทกันขึ้นภายหลัง เพราะหลักฐานทะเบียนบ้านมีชื่อผู้จัดสรรเป็นเจ้าของ |
| - เมื่อรับโอนบ้านและที่ดินจัดสรรมาแล้ว ขอให้ทราบด้วยว่าสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร ตามข้อ 30 แห่งประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 กำหนดให้ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษา ดังนั้นหากผู้จัดสรรเรียกเก็บเงินใดๆ เป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรดังกล่าว ไม่ควรจ่ายให้ |
| 10. การให้บริการภายในหมู่บ้าน เช่น ตลาด ร้านค้า โรงเรียน สถานพยาบาล สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ และการกำจัดขยะมูลฝอย หมู่บ้านที่ดีควรมีบริการเหล่านี้ไว้ครบถ้วน เพื่อผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกสบายทุกประการ |
| การเลือกซื้ออาคารชุด |
| อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมคืออะไร คอนโดมิเนียม : คืออาคารพักอาศัย ซึ่งมีห้องพักหลายๆ ห้องรวมอยู่ในอาคารเดียวกัน เท่ากับเป็นการนำที่พักอาศัยหรือบ้านมาวางซ้อนกันขึ้นในทางตั้ง ค่าดูแลรักษาซ่อมแซมอาคาร, บริเวณและอุปกรณ์ที่ใช้ร่วมกันเป็นหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยจะต้องออกค่าใช้จ่ายร่วมกัน ผู้อยู่อาศัยจะมีสิทธิ์ในการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ 2 ประการ คือ |
| “กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ส่วนกลาง” |
| กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ได้แก่ พื้นที่ในห้องชุดพักอาศัยของคุณ ซึ่งรวมถึงพื้นที่ระเบียงด้วย เพราะพื้นที่เหล่านี้ คุณจ่ายสตางค์ซื้อเป็นของส่วนตัวคุณ ทรัพย์ส่วนนี้คุณสามารถนำไปขายต่อได้ |
| กรรมสิทธิ์ส่วนกลาง ได้แก่ ทรัพย์สินหรือสิ่งอื่นใดที่ใช้ร่วมกัน เช่น ที่ดิน ถนน โครงสร้างตัวอาคาร สระว่ายน้ำ ลิฟท์ บันได เป็นต้น การแยกซื้อ-ขายทรัพย์สินส่วนกลางไม่สามารถจะกระทำได้ |
| อาคารชุดที่อยู่สบายจะมีวิธีดูอย่างไร คุณทราบไหมว่าอาคารชุดที่สร้างกันขึ้นมานั้น แห่งไหนอยู่สบายกว่ากัน สำหรับอาคารในเมืองร้อนนั้นสิ่งสำคัญที่มีอิทธิพลต่ออุณหภูมิภายในอาคารอย่างยิ่งก็คือ “แสงแดด และ ทิศทางลม” บวกเรื่อง “ฝน” เข้าไปด้วย มีหลักใหญ่ๆ ที่คุณผู้ซื้อจะพิจารณาได้ดังนี้ |
| 1. ทิศทางลม ทิศทางลมที่ต้องการคือ ลมประจำในฤดูร้อน ซึ่งส่วนใหญ่จะพัดเข้าจากทิศใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้สำหรับกรุงเทพฯ |
| 2. การป้องกันแดดและฝน ตรวจสอบดูว่าตามช่องหน้าต่างและประตูด้านนอกของอาคารมีกันสาดที่สามารถป้องกันแดดและฝนได้มากน้อยเพียงใด หากไม่มีเลย หรือมีเพียง 20-30 ซ.ม. จะไม่สามารถป้องกันแดดและฝนที่จะแทรกเข้าตามซอกของประตูและหน้าต่างได้ |
| 3. แสงสว่างตามธรรมชาติ หากอาคารชุดยังมิได้มีการลงมือสร้างให้เห็นของจริง และจำเป็นต้องดูจากแบบแปลน คุณผู้ซื้อจะสังเกตได้จากอัตราส่วนระหว่างปริมาณของหน้าต่าง-ช่องแสงกับปริมาณของผนังทึบในห้องหนึ่งๆ ควรมีหน้าต่างไม่น้อยกว่า 2 ด้าน เพื่อให้ทั้งลมและแสงสว่างผ่านเข้าออกสะดวก การมีผนังทึบ 3 ด้าน และมีหน้าต่างเพียงด้านเดียว บางครั้งแสงสว่างอาจพอเพียง แต่จะมีข้อเสียในเรื่องของความอึดอัด ทุกๆ ห้องควรมีแสงสว่างตามธรรมชาติ ทำให้เพียงพอโดยไม่ต้องเปิดไฟฟ้าในเวลากลางวัน |
| อาคารชุดที่น่าซื้อควรมีวิธีเลือกซื้ออย่างไร |
| หลักเกณฑ์ในการพิจารณาเลือกซื้อนั้นพอจะใช้หลักเกณฑ์ต่อไปนี้เป็นแนวทางประกอบการ |
| การป้องกันโจรกรรม |
| - กันสาดของแต่ละยูนิตขาดจากกัน ป้องกันมิให้คนเดินบนกันสาดถึงกันได้ |
| - มียามควบคุมทางเข้า-ออกที่ประตูรั้ว ที่ห้องโถงหน้าลิฟท์ และบันได และมียามประจำเดินตรวจรอบบริเวณ ตลอด 24 ชั่วโมง |
| - มีโทรทัศน์วงจรปิดติดตั้งตามจุดสำคัญซึ่งศูนย์รักษาความปลอดภัยประจำอาคารจะสามารถมองเห็นได้ทั่วบริเวณ |
| - มีโทรทัศน์วงจรปิดหรือโทรศัพท์ภายในเฉพาะทุกห้องเพื่อใช้ดู หรือพูดสอบถามเมื่อมีแขกมาหา ฯลฯ |
| การป้องกันอัคคีภัย |
| - มีระบบสัญญาณเตือนภัยที่สามารถทราบตำแหน่งที่เกิดเหตุได้ทันที และต่อเนื่องกับสถานีดับเพลิง |
| - มีระบบเครื่องตรวจจับความร้อนและเครื่องตรวจจับควันไฟที่ผิดปกติภายในห้องและจะมีสัญญาณไปปรากฎที่ตู้ควบคุม |
| - มีดวงไฟฉุกเฉินเปิดโดยอัตโนมัติเมื่อไฟฟ้าดัง ส่องที่ห้องโถง ลิฟท์ และที่บันไดหนีไฟ |
| - มีบันไดหนีไฟอยู่ในตำแหน่งที่แน่ใจว่าสามารถหลนหนีได้ |
| - มีระบบดับเพลิงทั้ง 2 ระบบควบคู่กันคือ |
| ก. ระบบช่วยตัวเองก่อนรถดับเพลิงมาถึงโดยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำอาคารจะใช้น้ำในอาคารที่สำรองไว้พร้อมหัวฉีดประจำชั้นทุกชั้น และมีถังดับเพลิงติดประจำทุกยูนิต และห้องโถงรวมทุกชั้น |
| ข. ระบบท่อดับเพลิงที่ต่อเตรียมรอไว้รับน้ำจากรถดับเพลิงซึ่งจะส่งขึ้นฉีดโดยตรง |
| การเปลี่ยนแปลงราคาบ้าน |
| โดยปกติแล้วราคาของบ้านที่สร้างขึ้นใหม่มักจะเพิ่มขึ้นทุกปี ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ที่ดินราคาแพงขึ้น อัตราเงินเฟ้อและอื่นๆ อย่างไรก็ดี จากการติดตามสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องของบริษัท Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th) พบว่าราคาบ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นใหม่ๆ ในช่วงตั้งแต่ปี 2535-2546 ก็มีการลดลงได้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงของวิกฤตเศรษฐกินระหว่างปี 2540-2544 |
|
การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านตามประเภทในเขต กทม และปริมณฑล ที่สำรวจซ้ำตั้งแต่ พ.ศ. 2535-2546
|
| |
2535
|
2536
|
2537
|
2538
|
2539
|
2540
|
2541
|
2542
|
2543
|
2544
|
2545
|
2546
|
| อาคารชุดราคาถูก |
100%
|
108%
|
116%
|
123%
|
118%
|
113%
|
108%
|
94%
|
80%
|
65%
|
66%
|
66%
|
| อาคารชุดราคาปานกลาง |
100%
|
115%
|
130%
|
147%
|
141%
|
135%
|
128%
|
113%
|
98%
|
83%
|
76%
|
78%
|
| อาคารชุดราคาแพง |
100%
|
108%
|
116%
|
126%
|
124%
|
122%
|
121%
|
114%
|
107%
|
100%
|
|
|
|
| |
|
