13 มิ.ย.2562
ไทยหนี้ครัวเรือนพุ่ง: สะเทือนเศรษฐกิจ-อสังหาฯ ครึ่งหลังปี 62
จากรายงานภาวะสังคมไทย ไตรมาสหนึ่งปี 2562 โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ชี้ให้เห็นถึงหนี้สินครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยไตรมาส 4 ปี 2561 หนี้สินครัวเรือนเท่ากับ 12.8 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% และคิดเป็นสัดส่วนต่อจีดีพี เท่ากับ 78.6% เพิ่มขึ้นเป็นไตรมาสที่สองติดต่อกัน และเมื่อเทียบกับต่างประเทศ พบว่าประเทศไทยมีสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนต่อจีดีพีอยู่ในอันดับที่ 10 จาก 89 ประเทศทั่วโลก และเป็นอันดับที่ 3 จาก 29 ประเทศในเอเชีย
สำหรับไตรมาสแรกปี 2562 หนี้สินครัวเรือนยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยพิจารณาจากยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภคส่วนบุคคลของธนาคารพาณิชย์ขยายตัว 10.1% สูงสุดในรอบ 5 ปี นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2557 เป็นต้นมา
มาตรการ LTV ดันหนี้ครัวเรือนพุ่ง
สถานการณ์หนี้ครัวเรือนในไตรมาสแรกปี 2562 ที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเร่งก่อหนี้ก่อนการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาเพื่อคุมเข้มสินเชื่อบ้าน ด้วยการกำหนดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ของราคาอสังริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นเงินก้อนจำนวนไม่น้อย
มาตรการ LTV: ความท้าทาย “ใหญ่” อสังหาฯ ปี 62
ในช่วงปลายปี 2561 จึงได้เห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แข่งขันทำโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ส่งแคมเปญการตลาดร้อนแรงออกมาเพื่อกระตุ้นยอดขายโครงการสร้างเสร็จ เร่งการตัดสินใจให้รีบโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 มีนาคม 2562 ก่อนมาตรการ LTV บังคับใช้ สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน
แบงก์สกัดหนี้ สแกนขอสินเชื่อเข้ม
จากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงตั้งแต่ปีที่ผ่านมา อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือน รวมทั้งมีหลายประเด็นที่ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่
1. การก่อหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยของครัวเรือนภายหลังการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อใหม่ โดยคาดว่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวลง และทำให้หนี้สินครัวเรือนเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัว เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนประมาณ 49.9% ของสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภคส่วนบุคคล
2. การขยายตัวของสินเชื่อเพื่อการบริโภคส่วนบุคคลอื่น ๆ รวมถึงบัตรเครดิตอาจมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ภาครัฐยังควรให้ความสำคัญกับการกำหนดมาตรการต่าง ๆ เพื่อกำกับดูแลและควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้รัดกุมและมีความเหมาะสมยิ่งขึ้น ดังนี้
การออกแบบมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อลดความเสี่ยงจากการปล่อยกู้ให้กับกลุ่มที่มีภาระหนี้สูง โดยเฉพาะมาตรการเกี่ยวกับสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR)
การออกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อรถยนต์ เนื่องจากคุณภาพของสินเชื่อรถยนต์ที่มีแนวโน้มลดลง
การติดตามมาตรการกำกับดูแลธุรกิจสินเชื่อที่มีรถยนต์เป็นหลักประกันให้ประชาชนสามารถเข้าถึงได้อย่างเป็นธรรมและมีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม
การเร่งประชาสัมพันธ์โครงการคลินิกแก้หนี้ ระยะที่ 2
การกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อให้แก่ลูกหนี้รายเดิมและรายใหม่ให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการก่อหนี้ครัวเรือนมากยิ่งขึ้น
กำลังซื้อชะลอ กระทบอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง
แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่จากมาตรการต่าง ๆ และการคุมเข้มของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้มีการปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลทางด้านจิตวิทยาให้เกิดการชะลอการตัดสินใจ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน และแน่นอนว่ากำลังซื้อที่ถดถอยนี้ย่อมกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีอุปทานคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังต้องเร่งระบายออกก่อนจะโอเวอร์ซัพพลาย
3 มุมมองกูรูแบงก์ มาตรการ LTV ช่วยอสังหาฯ ได้จริงหรือ?
จากรายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า ดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในไตรมาสแรกปี 2562 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 17% โดยคอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนอุปทานมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ คิดเป็น 91% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 29% โดยระดับราคาส่วนใหญ่อยู่ที่ 3.5-8.5 ล้านบาท
ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงสุดยังคงเป็นเขตวัฒนาต่อเนื่องมาจากปี 2561 คิดเป็น 21% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 17% จากไตรมาสก่อนหน้า โดย 53% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ อาทิ ย่านเอกมัย, ทองหล่อ และพร้อมพงษ์
ขณะที่เขตวัฒนามีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุด โดยมีสัดส่วน 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนเขตประเวศมีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงที่สุดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 โดยมีสัดส่วน 9% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าอัตราการดูดซับลดลงจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการซื้อออกไป
ด้านแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาสแรกปี 2562 มีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 18 โครงการ จำนวน 8,443 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 12,438 ยูนิต และลดลงจากช่วงไตรมาสเดียวกันของปี 2561 ที่ประมาณ 5,607 ยูนิต
โดยตลอดปี 2562 มีการคาดการณ์คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 55,000 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้าประมาณ 16.6% ซึ่งการเปิดโครงการที่ลดลง จะทำให้อุปทานสะสมไม่เพิ่มขึ้นมาก ถือว่าดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
ที่มา : ddproperty.com
(วันที่ 13 มิถุนายน 2562)