30 ก.ค.2562
อสังหาฯ ปี 62 กับกำลังซื้อที่หายไป
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กระแสการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน และการขยายตลาดออกไปจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นกระแสที่ฮอตฮิตมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เน้นการพัฒนาคอนโดฯ รายใหญ่ๆ ในบ้านเรา และดูเหมือนว่าจะเป็นเรื่องที่น่าตื่นตาตื่นใจของกลุ่มนักลงทุน จนกลายเป็นกระแสนิยมในกลุ่มผู้บริโภคที่พอจะมีกำลังซื้อ ที่มองเห็นโอกาสจากการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนระยะยาว และเก็งกำไรห้องชุด โดยมองข้ามถึงสาเหตุสำคัญของการขยายตลาดไปจับลูกค้าต่างชาติของผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดที่อยู่ในตลาด
จะมีสักกี่คนที่เอะใจคิดถึงสาเหตุของการดิ้นรนออกไปเปิดตลาดในต่างประเทศ หรือขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าต่างชาติของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งๆ ที่การออกไปเปิดตลาดต่างประเทศนั้นมีความยากกว่าการทำตลาดในประเทศ แถมมีต้นทุนในการทำตลาดสูงกว่าการทำตลาดในประเทศ ขณะที่ดีมานด์ หรือความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศนั้นไม่ได้ลดน้อยลงหรือหายไปจากตลาด ในทางกลับกับดีมานด์ในตลาดกลับมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ
ในขณะที่ดีมานด์ในกลุ่มดังกล่าวมีการขยายตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ผู้พัฒนาโครงการกลับชะลอแผนการพัฒนาโครงการในระดับกลาง-ล่าง และหันไปพัฒนาสินค้าราคาแพงจับลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงในกลุ่มระดับราคาเริ่มต้น 3.5-10 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง-ล่างในวันนี้ กลายเป็นกลุ่มที่มีปัญหาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด เพราะมีกำลังซื้อต่ำ เนื่องมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงจากหลากหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบ จนส่งผลทำให้ผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดกลายเป็นกลุ่มลูกค้าด้อยศักยภาพในตลาดไป
ผลที่ตามมาก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจำต้องปรับตัวหันไปหากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ติดปัญหาด้านสินเชื่อ ซึ่งลูกค้าตลาดบนคือกลุ่มเป้าหมายแรก และกลุ่มลูกค้านักลงทุนเป็นกลุ่มที่สอง ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งมองเห็นโอกาสและศักยภาพตลาดอสังหาฯ ไทย รวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบประเทศไทย คือ กลุ่มที่สาม และเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ที่น่าสนใจของผู้ประกอบการคอนโดฯ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งนิยมซื้อห้องชุดไว้เป็นที่อาศัยในช่วงที่เดินทางมาพักผ่อนในประเทศไทย ซึ่งมองว่าราคาห้องชุดในประเทศไทยมีราคาย่อมเยามากเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาคนี้ แถมในช่วงที่ไม่ได้มาพักยังสามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้ผ่านเอเยนซีในประเทศจีน
สำหรับปัจจัยที่มีผลให้กำลังซื้อของคนไทยลดลงนั้น มีหลากหลายและทยอยเด่นชัดขึ้นมาเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้า และย่านใจกลางเมือง แหล่งธุรกิจการค้า และแหล่งงาน การปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การนำเทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่เข้ามาใช้ การนำระบบบริหารจัดการและบริหารการขายใหม่ๆ เข้ามาใช้ การปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ ค่าการตลาดและการสร้างแบรนด์สินค้าที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้ประกอบการ
ปัจจัยต่างๆ ข้างต้นล้วนแต่เป็นต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งแน่นอนว่าต้นทุนต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้จะถูกผลักมาไว้ในราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกพัฒนาออกมาใหม่ๆ มีราคาสูงขึ้น ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับตัวหรือเติบโตไม่ทันต่อราคาสินค้าที่ขยับขึ้นไป เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดจากการปรับตัวของค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น จากต้นทุนสินค้าใหม่ รวมไปถึงการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำแบบก้าวกระโดด ซึ่งทำให้ผู้ผลิตสินค้ามีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าเมื่อค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่แพงมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยต้องยืดระยะออกไป
อย่างไรก็ตาม มีผู้บริโภคบางส่วนจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเมื่อมองเห็นแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เพราะกังวลว่าหากชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่ออกสู่ตลาดในอนาคตจะยิ่งสูงขึ้นจนจับต้องไม่ได้ แต่ก็ติดปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาความสามารถในการชำระค่างวดในอนาคต เพราะรายได้เติบโตไม่ทันต่อราคาสินค้า แถมยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนพ่วงท้าย
ก่อนหน้านี้ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ได้แสดงปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อ “Formulating for the Future of Corporate Governance” in Finance and Beyond ในงานสัมมนา Nation Director Conference 2019 ว่า คนไทยจำนวนมาก “ติดกับดักหนี้” ทำให้ประเทศไทยมีระดับหนี้ครัวเรือนสูงเป็นลำดับต้นๆ ของโลกเมื่อเทียบกับประเทศที่มีระดับการพัฒนาใกล้เคียงกัน โดยประเทศไทยมีหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 78.7% ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากการที่ภาคธุรกิจพยายามกระตุ้นให้ลูกค้าซื้อของฟุ่มเฟือยหรือก่อหนี้จนเกินความจำเป็น เหมือนในกรณีของสินเชื่อเงินทอน ในธุรกิจอสังหาฯ
“สถาบันวิจัยเศรษฐกิจ ป๋วย อึ๊งภากรณ์ ได้ออกมาเปิดเผยว่า “คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น เป็นหนี้นานขึ้น และเป็นหนี้มากขึ้น” โดยคนไทยเริ่มเป็นหนี้เร็ว และเป็นหนี้เสียตั้งแต่อายุยังน้อย คนอายุ 30-35 ปี เกือบ 60% มีหนี้ ขณะที่ 1 ใน 5 ของคนกลุ่มนี้ที่มีหนี้เป็นหนี้เสีย ทั้งที่คนกลุ่มนี้เป็นคนวัยทำงานที่อยู่ในช่วงสร้างรากฐานครอบครัว นอกจากนี้ คนไทยยังเป็นหนี้นาน ยอดหนี้ต่อหัวเร่งขึ้นตั้งแต่เริ่มทำงานได้ไม่นาน คือประมาณอายุ 25 ปี และเร่งตัวต่อเนื่องจนถึงอายุ 44 ปี และยอดหนี้ทรงตัวอยู่ในระดับสูงจนถึงอายุ 56 ปี แม้จะเข้าสู่วัยเกษียณมูลหนี้ก็ยังอยู่ในระดับสูง” ดร.วิรไท กล่าว
นอกจากหนี้ครัวเรือนแล้ว การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ (loan-to-value) หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาควบคุม ป้องกันและแก้ปัญหา และสกัด “สินเชื่อเงินทอน” ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจในอนาคต ก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัย เพราะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการพิจาณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการปล่อยกู้ที่ 90% ของมูลค่าบ้านหรือสินทรัพย์ จากเดิมที่กู้ได้ 100-110% ของมูลค่าสินทรัพย์ที่ยื่นกู้ อีกปัจจัยที่ส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคมากคือ อัตราดอกเบี้ยและแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งจากปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาแล้วนั้นต้องยอมรับว่าดอกเบี้ยเป็นปัจจัยที่มีผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมากที่สุด
ในขณะที่ปัจจัยเรื่องการขยายตัว หรือการหดตัวทางเศรษฐกิจและเสถียรภาพการเมือง ก็เป็น 2 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างที่อยู่คู่กับตลาดอสังหาฯ มาช้านาน สังเกตได้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวนั้นผู้บริโภคจะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป เพราะการขยายตัวหรือหดตัวของเศรษฐกิจนั้นมีผลต่อความมั่นคงด้านรายได้ในอนาคตของผู้บริโภค ขณะที่เสถียรภาพทางการเมืองนั้นมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เช่นกัน สังเกตได้จากในช่วงที่เกิดการชุมนุมประท้วงของประชาชนนั้นยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ทุกรายลดลงกันถ้วนหน้า
ดร.วิรไท สันติประภพ
นายสมนึก ตัณฑเทิดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคส่งผลต่อการวางแผนการใช้จ่ายละเอียดมากขึ้น เช่น บางคนมีครอบครัวมีลูกทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายที่มากขึ้น บางคนไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยเพียงหลังเดียว และบางคนกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงด้านรายได้ในอนาคต ซึ่งมีตัวแปรจากแนวโน้มเศรษฐกิจในประเทศ และเศรษฐกิจโลก ซึ่งปัจจัยทั้งหลายเหล่านี้มีผลต่อกำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หรือการซื้อเพื่อการลงทุน ส่วนการขยับขึ้นไปจับตลาดบนของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้น ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงทั้งหมด แต่เกิดจากการวิเคราะห์ซัปพลายไซด์ และการปรับโปรดักต์ที่เหมาะต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปมากขึ้น เพื่อโฟกัสให้กลุ่มลูกค้าให้ชัดเจนมากขึ้น
ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็มีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แม้นโยบายของแต่ละสถาบันการเงินจะต้องการปล่อยสินเชื่อให้ได้มากๆ แต่มาตรการและการควบคุมที่เข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ธนาคารพาณิชย์ต้องเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ เช่น การพิจารณาและวิเคราะห์ความสามารถผ่อนชำระของลูกค้าทั้งในปัจจุบันและอนาคต โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์และแนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศยังคงเป็นปัจจัยแรกๆ ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ ซึ่งจะทำให้เป็นหนี้จากการกู้สินเชื่อในระยะยาว นอกจากนี้ การเข้มงวดพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และยอดการปล่อยสินเชื่อต่อรายที่ลดลง เพราะเพดานการปล่อยกู้ถูกกำหนดไว้ที่ 80-90% จากเดิมที่เคยปล่อย 100-110% ของมูลค่าสินทรัพย์ เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อกำลังซื้อและการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการกำหนดราคาขายห้องชุดในปัจจุบันคือ ราคาที่ดินซึ่งปรับตัวเร็วมาก โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินปรับขึ้นพร้อมกันทั่วทุกพื้นที่ใน กทม. โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินใน กทม.มีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยต่อปีที่ 8% ในขณะที่ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าและในย่านใจกลางเมืองมีอัตราการปรับตัวเฉลี่ย 10-20% ต่อปี ทำให้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินใน กทม.ปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ย 40-100% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นทำเลในย่านใด
ขณะที่ต้นทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่รายได้ของผู้บริโภคกลับขยายตัวไม่ทันต่อต้นทุนและราคาของที่อยู่อาศัยใหม่ เนื่องจากการปรับขึ้นของรายได้ผู้บริโภคนั้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ในบางปีเศรษฐกิจไม่ดีโบนัสที่คาดว่าจะได้รับก็ถูกตัดไป
“นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเรื่องการปรับค่าแรงขั้นต่ำที่ส่งผลต่อภาวะเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค เพราะในการปรับค่าแรงแต่ละครั้งนั้น จะส่งผลต่อค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น เพราะอย่างลืมว่าในการปรับขึ้นค่าแรงแต่ละครั้งนั้นจะส่งผลให้ราคาสินค้าปรับขึ้นถึง 2 รอบ คือ รอบแรกราคาสินค้าจะปรับขึ้นมารอตั้งแต่มีข่าวออกมาว่าจะปรับค่าแรง ซึ่งการปรับราคานี้มีขึ้นก่อนที่นโยบายรัฐจะออกมาเสียอีก ส่วนรอบที่ 2 จะปรับขึ้นหลังการประกาศปรับค่าแรงที่ชัดเจนออกมาจากรัฐบาล” นายสุรเชษฐ์ กล่าว
“ปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูงในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า และในปีนี้ มีผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีแชร์ในตลาดรวมกว่า 60-70% บวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และตัวเลขจีดีพีที่ลดลง มีผลต่อความเชื่อมั่นและหนี้ของผู้บริโภคเอง รวมไปถึงเสถียรภาพทางการเมืองล้วนมีผลต่อกำลังซื้อ ขณะที่กลุ่มลูกค้าตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีหน้าที่การงานดี สถานภาพดี มีกำลังซื้อดี ส่วนมากได้มีการซื้อที่อยู่อาศัยไปในช่วงก่อนหน้านี้แล้วค่อนข้างมาก ส่วนที่เหลืออยู่ก็ไม่รีบร้อนในการตัดสินใจซื้อ เพราะสามารถรอได้ ขณะที่กลุ่มลูกค้าจีนเองก็ได้รับผลกระทบจากปัญหาสงครามทางการค้าทำให้กำลังซื้อในตลาดหายไปจำนวนมาก” แหล่งข่าววงการอสังหาฯ แนวสูงกล่าว และสรุปว่า โอกาสที่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาขยายตัวในปีนี้ยังมองไม่เห็น แต่นโยบายทางเศรษฐกิจที่รัฐบาลใหม่ประกาศออกมานั้น น่าจะเป็นข่าวดีที่เข้ามาช่วยให้ตลาดรวมยังสามารถทรงตัวได้ไม่ถึงกับหดตัวลงไป
ที่มา : mgronline.com
(วันที่ 30 กรกฎาคม 62)