"ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมากมาย โดยเฉพาะนักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไรกันเป็นจำนวนมาก แต่ในช่วงปลายปี 2556 ถึงไตรมาสสองของปี 2557 เกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง และมีการชุมนุมในหลายจุดทั่วกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และผู้บริโภค
    เหตุการณ์ชุมนุมทำให้ตั้งแต่ช่วงต้นปีจำนวนโครงการเปิดใหม่มีจำนวนลดลง ทุกบริษัทปรับเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ หรือชะลอการเปิดตัวออกไป ทำให้ในช่วงเริ่มต้นปี 2557 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจดูไม่สดใสนัก โดยมีปัจจัยเสี่ยงทางการเมืองที่ยังคงมีผลต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
    แต่เริ่มเข้ามาในช่วงเดือน พ.ค.ถึงเดือน มิ.ย. เหตุการณ์ต่างๆ ได้เข้าสู่ภาวะปกติ โดยการเข้ามาบริหารงานประเทศของคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ทำให้ช่วงไตรมาสสอง ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นได้ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของตลาดมีมากขึ้น ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ประกอบการก็เร่งเปิดตัวโครงการ ทำให้มีสินค้าในตลาดให้เลือกหลากหลาย ถือเป็นส่วนหนึ่งช่วยกระตุ้นแรงซื้อเพิ่ม
    นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะอยู่ในภาวะชะลอตัว ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และในจังหวัดส่วนใหญ่ทั่วประเทศ ไปจนถึงช่วงกลางปีหรือนานกว่านั้น
    โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ส่งสัญญาณเตือนถึงผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวรับสถานการณ์ โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอการลงทุน โดยลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่หรือเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป ลดขนาดของโครงการเพื่อให้สามารถสร้างเสร็จและส่งมอบหน่วยที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น โดยปรับลดในส่วนของโครงการอาคารชุดเป็นส่วนใหญ่ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารสภาพคล่องได้ดีขึ้น
    ดังนั้น ปี 2557 จึงถือเป็นปีแห่งการปรับฐานเพื่อให้อุปทาน (Supply) และอุปสงค์ (Demand) เกิดดุลยภาพมากขึ้น ปัจจัยลบจากปัญหาด้านเศรษฐกิจและการเมือง มีผลทำให้ความเชื่อมั่นทั้งของผู้ประกอบการและผู้บริโภคลดต่ำลง ตลาดที่อยู่อาศัยก็ถึงเวลาอันสมควรที่จะต้องชะลอตัวลงเพื่อลดความร้อนแรงที่เพิ่มทวีขึ้นโดยเฉพาะในช่วงปี 2555-2556
    ซึ่งเมื่อพ้นปีปรับฐานในปีนี้แล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นในปี 2558 และปีต่อๆ ไป ตราบเท่าที่ไม่มีปัจจัยลบจากความรุนแรงทางทางการเมือง ทั้งนี้ เพราะปัจจัยบวกจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ ASEAN Economic Community (AEC) อย่างเป็นทางการในปลายปี 2558 จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์จากการลงทุนต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากนักลงทุนภายในภูมิภาคเอง และจากนักลงทุนจากนอกภูมิภาค
    โดยอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มีประโยชน์นั้น มีทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทเพื่อการเช่า ทั้งโรงแรมที่พัก อาคารสำนักงาน นิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม พื้นที่ค้าปลีก อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และห้องชุด และอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ในสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด คือห้องชุด
    อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้จะมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 65,000 ยูนิต ต่ำกว่าปีก่อนที่เปิด 85,000 ยูนิต เนื่องจากได้รับผลกระทบทางการเมือง โดยประเมินว่าสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และจะเริ่มดีขึ้นเป็นลำดับ โดยคาดครึ่งปีหลังจะมีการเปิดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ 33,000 ยูนิต จากครึ่งปีแรกที่เปิดไป 32,000 ยูนิต
    ในส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบปีนี้ คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 40,000-45,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบทางการเมือง เพราะโครงการแนวราบจะมีดีมานด์จากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 21,000 ยูนิต
    สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบหนักสุด แต่จะกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง
    ทั้งนี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานคอนโดมิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการจะมีการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น หลังจากที่สถานการณ์การเมืองคลี่คลาย และความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นกลับมา
    ซึ่งสะท้อนจากอัตราการขายคอนโดมิเนียม โดยช่วงไตรมาสแรกมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่า 26,183 ล้านบาท มียอดขาย 4,697 ยูนิต มูลค่า 9,883 ล้านบาท อัตราการขายเพียง 38% เป็นอัตราการขายต่ำที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา
    ส่วนไตรมาสที่ 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่ากว่า 28,246 ล้านบาท ขายได้ 5,934 ยูนิต มูลค่า 14,821 อัตราการขายเพิ่มขึ้นเป็น 52%
    โดยเป็นยอดเปิดตัวเฉพาะในเดือน มิ.ย.เดือนเดียว มากถึง 11 โครงการ จำนวนกว่า 7,000 ยูนิต ทั้งนี้คาดว่าตลาดคอนโดฯ ในปีนี้ จะติดลบประมาณ 30% ในแง่ของการเปิดตัว หรือมูลค่าตลาดประมาณ 1.4 แสนล้านบาท จากปีที่แล้วมีมูลค่า 1.9 แสนล้านบาท
    "ทั้งนี้ ต้องขอขอบคุณ คสช.ที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองเมื่อเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวได้ในเดือน มิ.ย.เป็นต้นมา โดยผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวโครงการในเซ็กเมนต์ใหม่ๆ มากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง" นายประเสริฐ กล่าว
    ขณะที่โครงการแนวราบแทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ทางการเมืองเลย เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคยังให้ความสนใจในที่อยู่อาศัย
    โดย นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา โครงการแนวราบยังเติบโตได้ต่อเนื่อง แม้จะน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนก็ตาม ทั้งนี้ เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบเกือบทั้งหมด เป็นการซื้อเพื่อเข้าอยู่จริง
    ในส่วนของโครงการแนวสูง หรือคอนโดมิเนียม กลับติดลบ 30% และมีสินค้าเหลือขายอยู่อีกจำนวนมาก เพราะได้รับผลกระทบจากความวุ่นวายทางการเมืองในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป จนการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงไป 30-40% ด้วย
    อย่างไรก็ดี ประเมินว่าครึ่งปีหลังนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นมากแน่นอน แม้ว่าจะไม่โตเท่ากับปีที่ผ่านมาก็ตาม หากไม่มีปัจจัยลบเข้ามากระทบเพิ่มเติมอีก และคาดว่าผู้ประกอบการจะหันมาโหมลงทุนช่วงครึ่งปีหลังนี้มากขึ้น ทั้งนี้ แนะนำว่าให้ลงทุนด้วยความระมัดระวัง เพราะแม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่มีความชัดเจนว่าฟื้นตัวทุกตลาด จึงไม่ควรมีโครงการมากเท่ากับปีที่ผ่านมา และหากไม่มั่นใจจริงๆ  ขอให้เลื่อนไปเปิดตัวโครงการในปีหน้าแทน
    ด้าน นายอธิป พีชานนท์ กรรมการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวัง ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง แม้ว่าจะมีแนวโน้มฟื้นตัวดี แต่ ไม่ควรที่จะโหมการเปิดโครงการใหม่จนมากเกินไป เพราะอาจส่งผลให้เกิดการโอเวอร์ซัพพลายตามมาได้ ทั้งนี้ จะต้องมีการบริหารจัดการเรื่องต้นทุนต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้วย
    นอกจากนี้ แม้สถานการณ์การเมืองจะคลี่คลาย และมี  คสช.เข้ามาบริหาร นโยบาย กฎระเบียบ รวมถึงการออกมาตรการกระตุ้นต่างๆ เป็นการเร่งแก้ปัญหาในเบื้องต้น ซึ่งการที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่ที่มีอำนาจเต็มเข้ามาบริหาร ทำให้ไม่มีผู้ที่มีความเชี่ยวชาญจริงมาดำเนินนโยบาย
    "ตลาดคอนโดฯ ในครึ่งปีแรกมีการชะลอตัว โดยช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีเปิดขายประมาณ 37,700 กว่ายูนิต ซึ่งตลาด กทม.-ปริมณฑล ถือว่ามียอดขายสูงสุดถึง 70% หรือประมาณ 31,700 ยูนิต เชื่อว่าแนวโน้มยอดขายคอนโดฯ ในครึ่งปีหลังยังมีอนาคตที่สดใส ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะตลาดมีการชะลอตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่มากนัก ยกเว้น จ.ชลบุรี และ จ.ภูเก็ต ที่ความต้องการยังมีอยู่" นายอธิป ระบุ
    ทั้งนี้ คอนโดฯ ขนาดยูนิตที่ยังได้รับความนิยมคือ ขนาด 1 ห้องนอน มีมากสุดถึง 76% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับความนิยมมากสุดในสัดส่วน 80% ซึ่งส่วนหนึ่งซื้อเพื่อปล่อยเช่า ที่ผลตอบแทนยังดีอยู่ประมาณ 6-7% ต่อปี แต่ในอนาคตต้องมีความระมัดระวังว่าการเช่าอาจลดลงได้
    ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบ ลูกค้าผ่อนดาวน์ไม่ค่อยมีปัญหา และการขอสินเชื่อยังดีอยู่ ซึ่งเชื่อว่ายอดขายในครึ่งปีหลังนี้ยังดีอยู่ แต่ภาพรวมอาจจะมีติดลบบ้าง
    อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศ โดยไม่ต้องมีมาตรการพิเศษเข้ามากระตุ้น เพราะส่วนหนึ่งจะได้ประโยชน์จากเม็ดเงินที่ไหลเข้าในตลาดทุนมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นด้วย เนื่องจากนักลงทุนให้ความมั่นใจและเริ่มทยอยกลับเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น
    ในปีนี้คนไทยได้เห็น "รัฐธรรมนูญฉบับชั่วคราว"  คลอดออกมาแล้ว ซึ่งเป็นไปตามสูตรแก้ไขบ้านเมืองของ คสช. โดยมีกำหนดเวลา เป้าหมายที่แน่นอน คาดว่าใน 1 ปีหลังจากนี้ประเทศไทยต้องมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีอย่างแน่นอน! และทุกภาคธุรกิจ รวมถึง "อสังหาริมทรัพย์" จะได้รับอานิสงส์ไปด้วย.

ที่มา : นสพ.ไทยโพสต์
http://www.thaipost.net/news/280714/93732