ภายหลังจากสถานการณ์การเมืองคลี่คลาย ประกอบกับการมีรัฐบาลเข้ามาบริหารประเทศ น่าจะเป็นปัจจัยบวกต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปี 2557 นี้ และคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบนานัปการตั้งแต่ต้นปี 2557 มีทิศทางดีขึ้น

โดยตั้งแต่ต้นปี 2557 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในหลายภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบซึ่งมีความซับซ้อน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและปัญหาการเมืองในประเทศที่บั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ขณะที่ภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น และปัญหาหนี้ในภาคครัวเรือนยังเป็นแรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ภายใต้ปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในด้านของการลงทุนโครงการใหม่ที่ชะลอตัว และกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง เห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 ที่ผ่านมา ยอดจอง (Presales) ที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ลดลง โดยยอดจองเฉลี่ยของตลาดลดลงประมาณร้อยละ 28.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เช่นเดียวกับจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ที่หดตัวกว่าร้อยละ 25.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ขณะที่กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดชะลอตัวลงเช่นเดียวกัน

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำแบบสำรวจภายใต้หัวข้อศึกษา พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย โดยทำการสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีกิจกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนที่สูง และได้ทำการสำรวจในจังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญ ได้แก่ สงขลา ภูเก็ต นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ และชลบุรี เนื่องจากในระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเหล่านี้มีการเติบโตค่อนข้างโดดเด่น อาทิ จ.ภูเก็ต ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 6.6 หรือ จ.ชลบุรี มีอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 4.6 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทั้งประเทศที่อยู่ที่ร้อยละ 2.6 เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางขยายฐานตลาดไปยังจังหวัดเหล่านี้เป็นสัดส่วนมากขึ้น สำหรับช่วงเวลาในการจัดทำผลสำรวจคือ ในช่วงก่อนที่คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) จะเข้ามาบริหารประเทศ และภายหลังที่ คสช. เข้ามาบริหารประเทศ

จากผลสำรวจภายใต้หัวข้อ พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย พบว่า ภายหลังจากที่คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เข้ามาบริหารประเทศ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากผลสำรวจปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ตอบแบบสอบถาม ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ ทิศทางเศรษฐกิจและความมั่นคงทางรายได้มีน้ำหนักลดลง ยกเว้นดอกเบี้ยและค่าครองชีพ เมื่อเปรียบเทียบกับผลสำรวจที่จัดทำก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ

ทั้งนี้ เมื่อสอบถามปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ตอบแบบสอบถาม พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามให้น้ำหนักในเรื่องของความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจคิดเป็นร้อยละ 26.9 ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด แต่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับผลการสำรวจก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ ขณะที่ปัจจัยรองลงมา คือ ความกังวลเรื่องรายได้ในอนาคตของผู้บริโภคคิดเป็นร้อยละ 23.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ซึ่งลดลงเช่นกันเมื่อเปรียบเทียบกับผลการสำรวจก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ

อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยรองลงมา คือ ทิศทางอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขาขึ้นคิดเป็นร้อยละ 20.8 เป็นที่น่าสังเกตว่าผลสำรวจภายหลังจากสถานการณ์ทางการเมืองคลี่คลาย ผู้ตอบแบบสอบถามให้น้ำหนักเรื่องของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ค่อนข้างมาก ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากเศรษฐกิจในสหรัฐที่ทยอยปรับตัวดีขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐ และอาจส่งผลต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยในระยะข้างหน้า ทั้งนี้ การปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุกๆ ร้อยละ 1.0 ส่งผลให้วงเงินที่ขอกู้ได้หายไปประมาณร้อยละ 8.0 เช่นเดียวกับการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8.0 เช่นกัน (ถ้าคำนวณตามความผันแปรของอัตราดอกเบี้ย)

สำหรับความกังวลในเรื่องปัจจัยด้านค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ได้สร้างความกังวลในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 19.5 ขณะที่ความกังวลในเรื่องของภาวะการเมืองในประเทศ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.6 ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับร้อยละ 13.2 จากผลสำรวจก่อนที่ คสช. จะเข้ามาบริหารประเทศ โดยเฉพาะผู้ตอบแบบสอบถามในเขตกรุงเทพฯ ที่ให้น้ำหนักความกังวลด้านการเมืองลดลง

จากการที่ คสช. เข้ามาบริหารประเทศ นอกจากจะมีผลต่อความเชื่อมั่นที่ดีขึ้นแล้ว ยังส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความชัดเจนมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งสะท้อนได้จากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย พบว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่อง โดยผู้ตอบแบบสอบถามที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 52.9 ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดจะปลูกสร้างบ้านเอง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.1 ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด (เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดจะปลูกสร้างบ้านเองระหว่างผู้ตอบแบบสอบถามในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามต่างจังหวัดมีความคิดที่จะปลูกสร้างบ้านเองคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 65.7 ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามในกรุงเทพฯ ความคิดที่จะปลูกสร้างบ้านเองคิดเป็นสัดส่วนเพียงร้อยละ 34.4) และผู้ที่ไม่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 23.0 เนื่องจากซื้อไปแล้ว

ทั้งนี้ เมื่อสอบถามถึงช่วงเวลาที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามยังไม่ตัดสินใจช่วงเวลาที่ชัดเจนคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 55.6 ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับผลสำรวจก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ (ผู้ตอบแบบสอบถามยังไม่ตัดสินใจช่วงเวลาที่ชัดเจนคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 62.8 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย)

ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2557 นี้ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย และผู้ที่คิดจะซื้อในอีก 1-3 ปี ข้างหน้า คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อย 30.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับผลสำรวจก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ

ทั้งนี้ การทำตลาดที่อยู่อาศัยในระยะหลังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงกลุ่มลูกค้าในพื้นที่เท่านั้น แต่ยังมองถึงกลุ่มลูกค้าในจังหวัดใกล้เคียงหรือจากจังหวัดอื่น ด้วยจุดประสงค์ที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการสำรวจวัตถุประสงค์ของผู้ที่คิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งนอกเหนือจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นหลักแล้ว (ร้อยละ 84.3) ผู้ตอบแบบสอบถามมีการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ร้อยละ 9.3) โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่อการปล่อยให้เช่า เป็นที่น่าสังเกตว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีความคิดที่จะซื้อเพื่อการลงทุนนั้น ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้ตอบแบบสอบถามในจังหวัดที่มีกิจกรรมการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก ซึ่งนอกเหนือจะเป็นผู้ตอบแบบสอบถามในกรุงเทพฯ แล้วยังรวมถึงผู้ตอบแบบสอบถามใน จ.สงขลา และ จ.ชลบุรี เป็นต้น ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่จะซื้อเพื่อทำธุรกิจ เพื่ออาศัยอยู่เป็นครั้งคราว และเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ รวมกันคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.4 สำหรับจังหวัดที่ผู้ตอบแบบสอบถามมีแผนที่จะซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศมีความแตกต่างกันไป ได้แก่ ชลบุรี นครราชสีมา และเพชรบุรี เป็นต้น

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบนานัปการ โดยปัจจัยหนึ่ง คือ การชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคบางกลุ่ม ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทำการตลาดเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจในกลุ่มผู้ที่ต้องการและมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี ภายใต้ปัจจัยแวดล้อมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับลดงบประมาณค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งรวมถึงการปรับลดงบประมาณการตลาดในปี 2557 โดยอยู่ประมาณร้อยละ 2.0-3.0 ของเป้าหมายยอดขายที่บริษัทตั้งไว้ จากเดิมที่อยู่ที่ประมาณร้อยละ 3.0-5.0 ของเป้าหมายยอดขายที่บริษัทตั้งไว้ ดังนั้น ภายใต้งบประมาณการตลาดที่มีจำกัด รูปแบบการทำกิจกรรมทางการตลาดคงจะต้องเป็นสิ่งที่โดนใจหรือจูงใจกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สอบถามความคิดเห็นของผู้ตอบแบบสอบถามถึงการทำกลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการว่ามีส่วนในการจูงใจให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ จากผลสำรวจ พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามกว่าร้อยละ 57.3 มีความเห็นว่ากลยุทธ์การตลาดมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลยุทธ์การตลาดของผู้ประกอบการที่ผู้ตอบแบบสอบถามให้น้ำหนักมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ โปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับสถาบันการเงิน คิดเป็นร้อยละ 24.9 รองลงมา คือ แคมเปญการแจกของสมนาคุณ เช่น เครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.5 ของผู้ตอบแบบสอบถาม และการตลาดในรูปแบบของการลดราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.4 ของผู้ตอบแบบสอบถาม

ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบรูปแบบการตลาดที่มีส่วนในการจูงใจให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างผู้ตอบแบบสอบถามในพื้นที่กรุงเทพฯ และผู้ตอบแบบสอบถามในต่างจังหวัด พบว่ารูปแบบการตลาดด้วยการแจกของสมนาคุณจะโดนใจผู้ตอบแบบสอบถามกรุงเทพฯ และผู้ตอบแบบสอบถามต่างจังหวัดเป็นอันดับแรก แต่เมื่อพิจารณาอันดับรองลงมา พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามต่างจังหวัดให้ความสนใจการตลาดในรูปแบบของการลดราคาที่อยู่อาศัย ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามกรุงเทพฯ จะให้ความสนใจเรื่องโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับสถาบันการเงิน

ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่เห็นว่ากลยุทธ์การตลาดไม่มีผลต่อการจูงใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนร้อยละ 42.7 ซึ่งผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่มนี้ให้ความสำคัญไปในเรื่องอื่น อาทิ คุณภาพของโครงการ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ และวัสดุอุปกรณ์ตกแต่งที่อยู่อาศัย เป็นต้น

โดยสรุปจากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าภายหลังจากที่คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เข้ามาบริหารประเทศ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ตอบแบบสอบถามไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ ทิศทางเศรษฐกิจและความมั่นคงทางรายได้มีน้ำหนักลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับผลสำรวจที่จัดทำก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ

นอกจากนี้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความชัดเจนมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เห็นได้ว่าผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก่อนที่ คสช.จะเข้ามาบริหารประเทศ ผู้ตอบแบบสอบถามกว่าร้อยละ 62.8 ยังไม่ตัดสินใจช่วงเวลาที่ชัดเจนในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ภายหลังที่ คสช.เข้ามาบริหารประเทศ พบว่าผู้ที่ยังไม่ตัดสินใจช่วงเวลาที่ชัดเจนในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงเหลือร้อยละ 55.6 ของผู้ตอบแบบสอบถาม ขณะเดียวกันผู้ตอบแบบสอบถามที่มีการระบุเวลาที่จะซื้อในช่วงที่เหลือของปีนี้ และที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1-3 ปีข้างหน้ามีสัดส่วนเพิ่มขึ้น และเมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจเริ่มปรับเข้าสู่ระดับเสถียรภาพ และองค์ประกอบต่างๆ เอื้อต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะทยอยฟื้นขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ที่มา : http://www.banmuang.co.th