"ปีนี้ข่าวค่อนข้างสับสน คนเตือนว่าอสังหาฯไม่ค่อยดี แต่ก็บอกให้ซื้อหุ้นอสังหาฯ สรุปเปิดมายอดขายเอพีเดือนมกราคมดีมาก เห็นแล้วยังตกใจ เราปิดยอดขายเดือนแรก 1,551 ล้านบาท ดีที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัท เป็นแนวราบโต 1,037 ล้าน เติบโต 84% คอนโดมิเนียม 514 ล้านบาท เติบโต 187% จากปกติกว่าจะติดเครื่องได้ก็ต้องสัปดาห์ที่ 4 แสดงว่าโมเมนตัมยังดีอยู่" คำกล่าวเปิดประเด็นสนทนา

แล้วอะไรคือคีย์ซักเซส ! 

"อนุพงษ์" ขยายความว่า มาจากเอพีเข้าใจลูกค้ามากขึ้น 2 ปีที่ผ่านมาทำการบ้านหนัก ตั้งหน่วยงานเซลส์ สแตรทิจี นำข้อมูลพฤติกรรมลูกค้าที่ได้มาวิเคราะห์ ส่งต่อให้ฝ่ายดีไซน์ และกลับมาสื่อสารกับฝ่ายขายเพื่อเจาะลูกค้าให้ได้ ที่ผ่านมาข้อมูลมีเยอะมาก แต่ได้ถูกสังเคราะห์ ภายในก็มีการเทรนนิ่ง ทำเรื่องพัฒนาบุคลากร

ยอดขายที่ออกมาดีสวนทางตลาดชะลอตัว แผนเปิดตัวใหม่ปีนี้จึงเป็นแผนเชิงรุก คอนโดฯปี′58 จะเปิด 10 โครงการ มูลค่าขาย 2.5-3 หมื่นล้านบาท มากที่สุด จากเดิมเปิดปีละ 4-7 โครงการ ทาวน์เฮาส์ก็จะเปิดเยอะ 9 โครงการ 8.1 พันล้าน บ้านเดี่ยว 5 โครงการ 4.8 พันล้านบาท รวมทั้งปีเปิด 24 โครงการ ประมาณ 4 หมื่นล้านบาท

ปีนี้มีวลีเด็ดจากคำตอบเกี่ยวกับระดับความเสี่ยงตลาดคอนโดฯ "อนุพงษ์" ชี้ว่า ต้องดูที่ "ซัพพลาย" ไม่ใช่ดีมานด์ เหตุผลเพราะไม่รู้และดูไม่ออกจริง ๆ ว่าจะมีซัพพลายคอนโดฯ ออกมาอีกมากน้อยแค่ไหน เนื่องจากคู่แข่งขันทุกคน "กลบไพ่" ในมือกันหมด โดยเฉพาะซัพพลายจากดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กประเมินยาก ถ้าเห็นมีการเปิดตัวแล้วขายหมด จะแห่ทำตามและทยอยมาเป็นชุด 

"ถ้ามองต้นปีคอนโดฯยังไม่เสี่ยง แต่ถ้าทุกรายเปิดหมด ๆ (เปิดแล้วขายหมดเร็ว) อันนี้เริ่มหนาวแล้ว สัก 2-3 เดือนแบงก์จะเริ่มปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ ปล่อยกู้ให้กับโครงการ รายเล็กก็จะเข้ามา แต่วันนี้ยังเกร็ง ๆ กันอยู่ วาล์วใหญ่อยู่ที่แบงก์จะปล่อยกู้หรือไม่ ในฝั่งสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านก็ยังสูง"

อย่างไรก็ตามภาพรวมซัพพลายคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี′58คงมากกว่าปีก่อนแน่นอนเพราะทุกรายถือที่ดินในมือซึ่งชะลอเปิดตัวโครงการในปีที่แล้ว 

"เรื่องภาวะการแข่งขัน ผมว่าสงครามอสังหาฯจริง ๆ การดูข้อมูลคือหัวใจ ปรับกลยุทธ์ตามข้อมูลที่คุณได้ ทำเลที่เป็นเออร์เบินโลเกชั่น เรามั่นใจว่าเข้าใจลูกค้าละเอียดกว่าคนอื่น เวลานึกถึงเอพี นึกถึงโลเกชั่น"

ล่าสุดเพิ่งเปิดข้อมูลคอนโดฯสะสมตามแนวรถไฟฟ้าที่พัฒนามาแล้ว 22 ปี รวมกันมี 50 โครงการ 27,662 ยูนิต พื้นที่รวม 2,114,305 ตารางเมตร จะเรียกว่าออกมาประกาศตัวความเป็นเจ้าตลาดแนวรถไฟฟ้าตัวจริงก็ว่าได้

"(ยิ้ม ๆ) ในตลาดเห็นเคลมกันเยอะ เคลมกันนัก แฟ็กคือเราเยอะจริง ๆ อยู่ใกล้สถานี ทำเลไกลสถานีสุดคือ 300 เมตร"

กับคำถามที่ว่าขายได้จะโอนได้หรือเปล่า "อนุพงษ์" ตอบแบบไม่ค่อยห่วงว่า คอนโดฯบริษัทไม่ได้ขายหมดเร็ว มีบางโครงการเท่านั้นในปีที่ผ่านมาคือ แอสปาย สาทร-ท่าพระ แต่หาวิธีป้องกันทุกอย่าง เช่น ซื้อยกชั้นไม่ขาย ซื้อ 5 ห้อง 10 ห้องไม่ขาย แต่ก็ยังขายหมดเร็ว อีกเรื่องที่ระวังคือแจ้งโบรกเกอร์ของเอพี (บ.ซิตี้ สมาร์ท) อย่าดึงลูกค้าเข้ามาซื้อต่อเพื่อปั่นราคา ห้ามเด็ดขาด ! 

"แอสปาย สาทร-ท่าพระ เราให้ซื้อได้รายละไม่เกิน 1-2 ห้อง ส่วนเงินดาวน์วางไว้ 12-20% ค่อนข้างปลอดภัย"

สำหรับแผนเพลย์เซฟปีนี้หากเศรษฐกิจแย่กว่าที่คาดการณ์ สิ่งที่ทำคือต้องนั่งเฝ้ายอดขายทุกวัน ถ้ายอดขายเริ่มดรอปต้องรีบปรับแผน กลไกของเอพีมีประชุมโปรดักชั่น ประชุมฟรอนต์ไลน์ (หน้างาน) ถ้าเซลส์ออฟฟิศยอดขายเริ่มดรอป โปรดักชั่น (การผลิต) ต้องลดลงทันที และถ้าเศรษฐกิจไม่ดีจริง ๆ แผนรับมือก็คลิกนิดเดียว เพียงแค่ซื้อที่ดินน้อยลง ซึ่งแต่ละปีซื้อที่ดิน 7-8 พันล้านบาท ถ้าหยุดซื้อที่ดิน ต้นทุนก็จะลดลงอัตโนมัติ แถมมีเงินสดในมืออีกต่างหาก

นอกจากนี้กฎเหล็กปีนี้คือ เอพีจะไม่เข้าไปเล่นของแพง ราคาตารางเมตรละ 2 แสนอัพ หรือที่ดินแปลงไหนเสนอมาราคาตารางวาละ 1.5 ล้านจะหยุดเลย โดยแผนลงทุนคอนโดฯปีนี้ไม่มีแบรนด์ดิแอดเดรสที่เป็นตัวท็อปสุด

"ถามว่าที่ดินราคาลงมั้ย พระเจ้า ! ผมกลัวเลยไม่เข้ากลางเมือง โซนแสบสุดคือแนวรถไฟฟ้า เปิดคอนโดฯแพงกันเยอะ ๆ ผมเป็นห่วงสุดท้ายจะแอ้กกัน ผมรู้สึกว่าต้องระวัง แพ็กเกจที่ใช่เป็นเรื่องสำคัญ คนมีเงินซื้อคอนโดฯยูนิต 20-50 ล้านบาท มีจำนวนมากแค่ไหน"

กลับมาที่กลยุทธ์พัฒนาโครงการ "อนุพงษ์" ย้ำว่า มี 2 ส่วนคือแบรนด์ยังทำต่อเนื่อง ปีละ 100-200 ล้านบาท กับคอร์ปอเรตมาร์เก็ตติ้งที่จะมีการต่อยอดนำเสนอแนวคิด "โลคอลลิตี้-Locality" หรือซับแอเรียในเมือง 

โดยมีการสื่อสารถึงลูกค้า 5 คีย์คอนเซ็ปต์ 1)แมสทรานซิส การเดินทาง 15 นาทีต้องเข้าถึงรถไฟฟ้าหรือทางด่วน 2)เฮลต์ การเดินทางไปโรงพยาบาล หรือศูนย์สุขภาพต้องรวดเร็ว 3)เอดูเคชั่น บางคนย้ายบ้านใกล้โรงเรียนลูก 4)คัลเจอร์ (วัฒนธรรม) อยู่ใกล้แหล่งอำนวยสะดวก เช่น ร้านกาแฟ ร้านอาหาร แวะซูเปอร์มาร์เก็ต ฯลฯ และ 5)คอมมิวนิตี้ เป็นแหล่งชุมชน 

นี่คือกลยุทธ์หลักที่เอพีจะเดินในปีนี้



คลาสสิกเคส "แอสปาย งามวงศ์วาน"

นับเป็นปัญหาคลาสสิกในยุคบูมกรณีการก่อสร้างคอนโดฯแอสปาย งามวงศ์วาน กระทบชาวบ้านชุมชนซอยชินเขต ใกล้สี่แยกพงษ์เพชร ที่มีการฟ้องร้องคดีในศาลปกครองตามหมายเลขคดีดำที่ ส.3/2554 ขอให้เพิกถอนรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (รายงานอีไอเอ) และใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เนื่องจากกระบวนการจัดทำไม่ถูกต้องตามกฎหาย และในอนาคตเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จจะปิดกั้นแสงอาทิตย์และทิศทางลม กระทบสิทธิ์ผู้ฟ้องร้องและชาวบ้าน 

ถึงแม้ไม่ใช่ครั้งแรกที่เกิดขึ้นกับการก่อสร้างคอนโดฯ แต่เป็นเคสที่เกิดขึ้นไม่บ่อย และอาจกลายเป็นบรรทัดฐานในอนาคต 

ล่าสุด 13 ก.พ.ที่ผ่านมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า บจ.เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ในเครือ บมจ.เอพี ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ จัดทำรายงานอีไอเอและขออนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย 

ทั้งนี้ โครงการแอสปาย งามวงศ์วาน เป็นคอนโดฯสูง 28 ชั้น 2 อาคาร รวม 1,458 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,800 ล้านบาท เปิดตัวครั้งแรกปี′54 มียอดขาย 15-20% ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.59 ล้านบาท

ปัจจุบันมีความคืบหน้างานก่อสร้างโครงสร้างอาคารกว่า 80% และจะเดินหน้าสร้างอาคารต่อ คาดว่าจะแล้วเสร็จโอนกรรมสิทธิ์ได้ต้นปี′59 

อย่างไรก็ตามต้องติดตามว่าชาวบ้านจะใช้สิทธิ์อุทธรณ์หรือไม่

ที่มา : http://www.prachachat.net
( 19 กุมภาพันธ์ 2558 )