30 มิ.ย.2558
จับตาอสังหาฯ ภูมิภาค คอนโดหัวเมืองจ่อโอเวอร์ซัพพลาย
“แนวโน้มของตลาดคอนโดในพัทยาไม่ดีเท่าที่ควร เนื่องจากผู้ซื้อรายหลักเป็นชาวรัสเซีย จากปัญหาการลดลงของค่าเงินรูเบิลของรัสเซียได้จำกัดกิจกรรมการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียในตลาดคอนโดพัทยา”
กำลังซื้อที่ยังคงชะลอ ประกอบกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ทำให้เริ่มเห็นแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางทำเล โดยเฉพาะในภูมิภาค แม้แต่ในหัวเมืองใหญ่อย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา ก็ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีนัก จึงทำให้ผู้ประกอบการที่เคยเฮโลแห่กันไปลงทุนในภูมิภาคเมื่อช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ต้องปรับแผนการลงทุนกันอีกครั้ง
“ราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของประชาชนในภูมิภาคแย่ตามไปด้วย ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคลดลงอย่างชัดเจน ลดลงมากกว่าในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยอัตราการเติบโตน่าจะติดลบถึง 2 หลัก ตอนนี้ในภูมิภาคจึงถือเป็นคีย์สำคัญที่ต้องจับตา ซึ่งทำเลที่จะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายก็คือ ภูเก็ต และพัทยา” นายอธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวและว่า ขณะนี้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรลดลงไปมาก ทำให้อัตราการขายชะลอตัวตามไปด้วย โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียม ซึ่งประชาชนที่จะซื้ออสังหาฯ ในขณะนี้ส่วนใหญ่เป็นคนซื้อเพราะจำเป็น ซื้อเพื่ออาศัยจริงๆ และอีกส่วนก็ซื้อเพราะมีเงินส่วนเกิน
สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อัตราการเติบโตน่าจะอยู่ที่ 5% โดยปัจจัยบวกมาจากการแข่งขันสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าจะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออยู่ก็ตาม และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มยังอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่อง จะทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ส่วนในภูมิภาคที่จะได้รับอานิสงส์คือ การเดินหน้าพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษของรัฐบาล และโครงการเมกะโปรเจกท์ของรัฐ ซึ่งขณะนี้มีการเก็งกำไรที่ดินเกิดขึ้น รวมทั้งการเข้าประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี ในปลายปีนี้ ขณะที่ปัจจัยลบเรื่องขาดแคลนแรงงานคลี่คลายลงไปในขณะนี้ จากสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว แต่หากโครงการของรัฐเริ่มลงทุนแล้วก็อาจจะมีปัญหานี้เกิดขึ้นอีก และผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับต้นทุนที่ดินที่ราคาสูงขึ้น
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ภูเก็ต ให้ความเห็นสอดคล้องกันว่า จำนวนอาคารชุดที่เหลือขายในภูเก็ตรวมกันน่าจะมีมากกว่า 1 หมื่นยูนิต เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการเติบโตค่อนข้างมาก และดีมานด์เทียมเกิดขึ้นจากทั้งการเก็งกำไรเพื่อขายต่อ และการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เรียกได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งในส่วนของโครงการและผู้ซื้อ ขณะที่โครงการที่เปิดขายต่างก็ใช้กลยุทธ์ลดราคาพรีเซลล์ เพื่อเร่งระบายสต็อกเช่นเดียวกับสถานการณ์ในพื้นที่ จ.เชียงใหม่ ที่ผู้ประกอบการก็มองว่า จากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อในต่างจังหวัดค่อนข้างซบเซา ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เจอปัญหาลูกค้าไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อพอสมควร ส่งผลให้อัตราการขายชะลอตัว มีสินค้าเหลือจนค่อนข้างจะตกอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย
ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลท่องเที่ยวอย่างเมืองพัทยา จ.ชลบุรี ก็มีแนวโน้มที่ไม่ค่อยดีนัก “วริษิณี สาริกบุตร” ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า แนวโน้มของตลาดคอนโดในพัทยาไม่ดีเท่าที่ควร เนื่องจากผู้ซื้อรายหลักเป็นชาวรัสเซีย จากปัญหาการลดลงของค่าเงินรูเบิลของรัสเซียได้จำกัดกิจกรรมการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียในตลาดคอนโดพัทยา นอกจากนี้ยูนิตที่ถูกซื้อไปแต่ยังไม่ได้ทำการโอนไปยังผู้ซื้อชาวรัสเซียจะถูกนำกลับเข้ามาขายในตลาด เนื่องจากจำนวนเงินโอนที่สูงขึ้นและผู้ซื้อชาวรัสเซียจำนวนไม่น้อยไม่สามารถจ่ายการถ่ายโอนยูนิตดังกล่าวได้
ทั้งนี้ รายงานวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในพัทยาของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า คอนโดมิเนียมในพัทยาส่วนใหญ่ถูกพัฒนาโดยกลุ่มนักพัฒนาไร้แบรนด์มากถึง 79% จากจำนวนยูนิตทั้งหมด และกลุ่มผู้ซื้อที่แตกต่างกันต้องการลักษณะทำเลต่างกันไป โดยผู้ซื้อคอนโดฯกลุ่มหลัก ส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซียและชาวยุโรปที่ซื้อคอนโดเพื่อเป็นบ้านพักผ่อนหลังที่สองหรือเพื่อเป็นการลงทุน เขตวงศ์อมาตย์และพระตำหนักมีคุณลักษณะที่แตกต่างจากเขตจอมเทียนและเมืองพัทยา เนื่องจากมีการแบ่งโซนที่พักอาศัย เงียบสงบและเป็นส่วนตัวมากกว่า
อัตราการครอบครองของตลาดคอนโดในพัทยา แสดงอัตราการขายที่ลดลงตั้งแต่ปี 2007-2009 และปรับขึ้นมาเล็กน้อยในปี 2010 อัตราการครอบครองลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2011 จาก 68% ในปี 2010 เป็น 47% ในปี 2011 และในปี 2012 มีเพียง 32% เท่านั้น ในขณะนี้อัตราการครอบครองกำลังฟื้นตัวขึ้นจากระดับต่ำสุดของปี 2012 เพิ่มขึ้นจาก 32% เป็น 38% ในปี 2013 และ 49% ในปี 2014 อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยจากปี 2007-2014 เพิ่มขึ้นมาประมาณ 53% จากจำนวนอุปทานทั้งหมดที่มีในแต่ละปี
ที่มา : คม ชัด ลึก
วันที่ 30 มิถุนายน 2558
วันที่ 30 มิถุนายน 2558
