ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าอุตสาหกรรมภาคอื่นๆ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยกลายเป็น “พระเอก” ในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู และเป็น “ผู้ร้าย” เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ

 

     “การเปลี่ยนผ่านประเทศ” ภายใต้ “การปฏิรูปประเทศ” ของรัฐบาลทหาร หรือรัฐบาลจากการเลือกตั้งที่จะเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลใหม่ทุกยุคทุกสมัย ภาคอสังหาฯจะถูกหยิบยกมาพิจารณาเป็นหนึ่งในนโยบายและมาตรการสำคัญเพื่อกอบกู้วิกฤตหรือเรียกคะแนนความนิยมจากประชาชน

 

     นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association : THBA) มองถึง “การเปลี่ยนผ่านประเทศไทย” ที่จะเกิดขึ้นในอีกไม่นานว่า ทำธุรกิจมากว่า 25 ปี ผ่านเหตุการณ์ต่างๆมาแล้วมากมาย วิกฤตบ้านเมืองที่เกิดขึ้นขณะนี้มีจุดเริ่มต้นมาจากวิกฤตทางการเมือง และถูกซ้ำเติมด้วยเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ยอมรับว่าเหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการในทุกธุรกิจที่จะต้องก้าวผ่านไปให้ได้ อย่างไรก็ดี ในภาวะเช่นนี้ยังมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุน ทำให้ไม่ถึงทางตัน โดยเฉพาะการก้าวสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ซึ่งจะสร้างโอกาสขึ้นมาใหม่

 

     ปัญหาเศรษฐกิจที่กำลังซื้อชะลอตัวขณะนี้ จากประสบการณ์ทำให้เราต้องหันมาดูตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นนักธุรกิจหรือผู้ประกอบการต้องโฟกัสเรื่ององค์กรและลูกค้า มองหาจุดอ่อนเพื่อปรับตัว เพื่อสร้างความแข็งแรงให้สามารถก้าวผ่านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวไปให้ได้กับการเปลี่ยนผ่านในครั้งนี้ หรือเปลี่ยนผ่านไปสู่ประชาธิปไตยในอีก 2 ปีข้างหน้า เราจะต้องโฟกัสตัวเองให้มากที่สุด

 

     “การเปลี่ยนผ่านครั้งนี้เทียบได้กับการเดินทาง ซึ่งเราเดินผ่านทางเรียบมาแล้ว ฝ่าทางน้ำมาแล้ว ตอนนี้เจอทางขรุขระที่ต้องใช้พลัง ใช้ร่างกายมากขึ้นในการก้าวผ่าน ถ้าไม่กลับมาดูตัวเอง เมื่อเจอเส้นทางลำบากเราอาจก้าวไม่พ้น ซึ่งเราเอาประสบการณ์ที่เคยฝ่าฟันมาเป็นตัวตั้งในการฝ่าวิกฤตการณ์นี้ไปให้ได้ เป็นช่วงเวลาการเปลี่ยนผ่านจากการเมืองในปัจจุบันไปสู่การเมืองที่เป็นประชาธิปไตยในอีก 2 ปีข้างหน้า”

 

     นายสิทธิพรชี้ว่า เศรษฐกิจที่ชะลอตัวเริ่มเห็นชัดเจนตั้งแต่ปีที่แล้ว ขณะที่รัฐบาลชุดปัจจุบันเข้ามาบริหารก็ไม่สามารถแก้ปัญหาความขัดแย้งให้หมดไปได้ ส่วนการวางโรดแม็พที่กำหนดให้มีการเลือกตั้งในอีก 2 ปีข้างหน้า (ปี 2560) ถือเป็นความหวังของประชาชน ซึ่งต้องอาศัยเวลาในการจะพลิกฟื้นเศรษฐกิจและความเชื่อมั่น แต่เมื่อเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ยังต้องใช้เวลา 3-4 ปีในการฟื้นตัว ซึ่งครั้งนี้ก็คล้ายๆกัน ช่วงที่เปลี่ยนผ่านไปสู่เศรษฐกิจใหม่ การเมืองใหม่ เราก็ต้องรักษาตัวเองให้ดีที่สุด

 

     สร้างพลังขับเคลื่อนธุรกิจ

 

     ในฐานะนายกสมาคม นายสิทธิพรมองว่าการทำธุรกิจมีขึ้นมีลง ตลอดเวลาที่ผ่านมาพยายามสร้างเครือข่ายการรวมกลุ่มเพื่อให้เกิดพลังในการขับเคลื่อนธุรกิจ รวมทั้งการยกระดับมาตรฐานเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันอย่างสร้างสรรค์ ต้องยอมรับว่าปี 2558 กำลังซื้อชะลอตัว โดยตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมทั้งในต่างจังหวัดช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา (เดือนกรกฎาคม-กันยายน 2558) พบว่าความต้องการสร้างบ้านและกำลังซื้อผู้บริโภคในเขตกรุงเทพฯชะลอตัวเกินคาด เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องกว่า 18 เดือน

 

     นอกจากนี้เหตุการณ์ระเบิดบริเวณศาลพระพรหม สี่แยกราชประสงค์ เมื่อช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ซึ่งมีผู้เสียชีวิตและบาดเจ็บจำนวนมาก ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจนทำให้กำลังซื้อและตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯช่วงไตรมาส 3 ชะงักงันและเงียบเหงาที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

 

     ผู้ประกอบการหลายรายที่แข่งขันในเขตกรุงเทพฯ ยอดขายปีนี้ต่างหายวูบ และอาจสั่นคลอนต่อไปถึงช่วงปลายปีหากไม่มีปัจจัยบวกอื่นๆมาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ตกอยู่ในสถานการณ์ยากลำบากมากขึ้น เพราะขาดสภาพคล่องทางการเงินที่ส่งสัญญาณให้เห็นมากขึ้น ขณะเดียวกันความต้องการสร้างบ้านและกำลังซื้อในต่างจังหวัดก็เติบโตแบบชะลอตัว คือแม้ผู้บริโภคสนใจสร้างบ้านหลังใหม่เพิ่มขึ้น แต่ผู้บริโภคสัดส่วน 2 ใน 3 กลับยืดเวลาตัดสินใจออกไป หรือไม่พร้อมจะตัดสินใจในช่วงนี้ เพราะต้องการรอดูแนวโน้มและทิศทางเศรษฐกิจของประเทศอีกระยะหนึ่ง

 

     ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส

 

     นายสิทธิพรเชื่อว่า ในทุกวิกฤตก็มีโอกาสอยู่เช่นกัน โดยเฉพาะตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาคหลายจังหวัดมีการเติบโตสวนทางเศรษฐกิจ เช่น สุรินทร์ ชลบุรี ระยอง ราชบุรี กาญจนบุรี ประจวบคีรีขันธ์ ชุมพร นครศรีธรรมราช และสงขลา เป็นต้น แม้ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านในปีนี้จะชะลอตัวตามทิศทางเศรษฐกิจประเทศ และส่งผลให้การแข่งขันชิงยอดขายที่มีอยู่จำกัดเป็นไปอย่างดุเดือดก็ตาม

 

     สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางที่แข่งขันในกรุงเทพฯนั้น ที่มีการขยายสาขาออกไปต่างจังหวัดก็หวังว่าจะเพิ่มยอดขาย ซึ่งเป็นเรื่องยาก จึงแนะนำว่าควรขยายไปยังตลาดใหม่หรือกลุ่มลูกค้าใหม่แทน เช่น รับสร้างอพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ เพื่อสร้างยอดขายและรายได้เพิ่ม โดยเฉพาะตลาดรับสร้างอาคารพาณิชย์ในปัจจุบัน นักลงทุนต่างให้ความสำคัญกับรูปแบบหรือดีไซน์และคุณภาพของสินค้ามากขึ้น ซึ่งกลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านน่าจะตอบโจทย์ได้ดีกว่าผู้รับจ้างรายย่อย

 

     สำหรับผู้ประกอบการกลุ่มผู้นำที่มีศักยภาพพอ นายสิทธิพรแนะว่าการขยายสาขาออกไปยังภูมิภาคจะลดความเสี่ยงและขยายโอกาสในอนาคต ที่สำคัญจะได้ร่วมกันพัฒนาตลาดรวมรับสร้างบ้านให้เป็นที่ยอมรับและขยายวงกว้างออกไปทั่วประเทศด้วย

 

     “ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องร่วมมือกันหาช่องว่างทางการตลาด ปัจจัยหรือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นตอนนี้เป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่อาจควบคุมได้ ไม่ว่าจะเป็นการเมือง ภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งต้องมาดูปัจจัยภายในว่ามีอะไรบ้างที่ต้องปรับตัว สำหรับการทำธุรกิจในส่วนรายใหญ่ไม่น่าห่วง ที่น่าห่วงคือกลุ่ม SME เพราะมีข้อจำกัดหลายด้าน ดังนั้น การทำแผนธุรกิจจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเมื่อเกิดวิกฤตเราสามารถนำแผนมาทบทวน หรือมีแผนสำรองนำมาปรับใช้แก้ปัญหาทั้งในระยะสั้นและยาว”

 

     มาตรการอุ้มอสังหาฯทั้งระบบ

 

     สำหรับนโยบายของภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ นายสิทธิพรเห็นว่ามีผลโดยตรงอยู่ 2 ส่วนคือ นโยบายทางการเงิน จากที่ดูในเบื้องต้นจะโดนใจ SME แต่จะแก้ปัญหาได้จริงหรือไม่นั้น ในระยะแรกมีเงื่อนไขต่างๆ แต่สุดท้ายเมื่อตัดเงื่อนไขออกไปหมด เช่น เดิมออกมาตรการห้ามรีไฟแนนซ์ แต่ในที่สุดก็ให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่มีเงื่อนไข ซึ่งเป็นเรื่องที่ดี

 

     ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต้องบอกว่าธุรกิจรับสร้างบ้านซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจอสังหาฯ ที่ผ่านมารัฐบาลไม่ได้ให้ความสนใจ เพราะมุ่งไปที่ธุรกิจบ้านจัดสรรหรือดีเวลอปเปอร์มากกว่า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ จึงเป็นการเอื้อกับผู้ประกอบการ ไม่ได้ครอบคลุมถึงธุรกิจรับสร้างบ้านแต่อย่างใด ถ้าจะให้เปรียบเทียบการกระตุ้นตลาดรับสร้างบ้านกับบ้านจัดสรร รัฐบาลต้องมีมาตรการให้กับบ้านจัดสรรในวงเงินที่เท่าๆกัน เช่น บ้านพร้อมที่ดินราคา 3 ล้านบาท ในส่วนบ้านจัดสรรจะเป็นสิ่งปลูกสร้างหรือตัวบ้านเพียง 30-35% ฉะนั้นมาตรการที่ลงไปช่วยก็กระตุ้นเพียง 1 ใน 3 หมายถึงวัสดุก่อสร้าง แรงงานก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ได้รับอานิสงส์น้อยมาก ที่เหลือเป็นค่าพัฒนาที่ดินหรือค่าที่ดิน ซึ่งจะไม่เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจนัก แต่ถ้ารัฐออกมาตรการช่วยเหลือธุรกิจรับสร้างบ้านเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร วงเงิน 3 ล้านบาทจะเป็นการก่อสร้างบ้านอย่างเดียว เพราะที่ดินมีอยู่แล้ว เม็ดเงิน 3 ล้านบาทเท่าๆกันที่รัฐสนับสนุนก็จะเกิดการซื้อ การขาย การจ้างงานในธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งเห็นชัดเจนว่าประโยชน์ทั่วถึงกว่า

 

     นอกจากนี้หากจะเทียบให้เห็นความชัดเจนอีกประการคือ รัฐออกมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย ต้องถามว่าต้องการกระตุ้นกลุ่มไหนระหว่างกลุ่มที่ไม่มีเงินออมซึ่งต้องกู้ทั้งหมดกับกลุ่มที่เอาเงินออมออกมาสร้างบ้าน ซึ่งธุรกิจรับสร้างบ้านเห็นภาพชัดเจนว่า ในสัดส่วน 70% ใช้เงินออมสร้างบ้าน จะกู้สถาบันการเงิน 30% เท่านั้น ซึ่งหมายถึงภาระหนี้ของประชาชนเกิดขึ้นเพียง 30% ขณะที่บ้านจัดสรร 80-90% กู้สถาบันการเงิน

 

     การที่รัฐบาลส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องดี แต่อีกมุมหนึ่งจะทำให้กลายเป็นหนี้สินถึงร้อยละ 80 เพราะเป็นการกู้ยืมเงินในอนาคตมาใช้ ซึ่งกลุ่มนี้มีสัดส่วนมากที่สุด ขณะที่กลุ่มสร้างบ้านซึ่งเป็นกลุ่มที่มีเงินออมมีความพร้อมที่จะก่อสร้างบ้านอยู่แล้ว ดังนั้น เงินที่ได้จากการลดหย่อนภาษีสามารถนำไปซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ซึ่งเป็นการช่วยต่อยอดธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

 

     มติของคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ออก 2 มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยธุรกิจรับสร้างบ้านได้รับอานิสงส์จากมาตรการการเงิน เนื่องจากส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเพื่อให้กู้ซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ห้องชุด หรือเพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร แต่วงเงินให้สินเชื่อมีแค่ 10,000 ล้านบาท ดังนั้น ผู้ที่รับประโยชน์ที่เป็นคนระดับล่างจึงเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

 

     ส่วนมาตรการการคลังที่กำหนดให้มีการลดค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยให้ลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุด จากเดิมร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ในกรณีการจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 เป็นเวลา 6 เดือน เพื่อเร่งให้เกิดการทำนิติกรรมโดยเร็วนั้น ธุรกิจรับสร้างบ้านได้รับอานิสงส์เช่นกัน แต่ระยะเวลาสั้น จึงไม่ทำให้ตลาดมีความคึกคักมากนัก เพราะดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่ใช้เป็นจุดขายอยู่แล้ว

 

     ในการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาฯที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ผู้ได้รับประโยชน์จะเป็นกลุ่มบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย มาตรการที่ออกมาครั้งนี้จึงไม่ได้ร้อนแรงอย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวังไว้ เพราะเป็นมาตรการระยะสั้นออกมาเพื่อระบายสินค้าคงค้าง ซึ่งภาครัฐมองว่าภาคอสังหาฯยังไม่ประสบปัญหาเหมือนปี 2540

 

     แนวโน้มโค้งสุดท้ายปี 2558 และปัจจัยบวกปี 2559

 

     ขณะที่ฝ่ายวิชาการสมาคมไทยรับสร้างบ้านประเมินว่า ตลาดรับสร้างบ้านไตรมาส 4 มีทิศทางและแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้น หากเปรียบเทียบกับ 3 ไตรมาสแรก ประการหนึ่งเพราะข้อมูลที่ได้จากการรวบรวมผลสำรวจและความเห็นกลุ่มเป้าหมายช่วงต้นปี 2558 ที่ผ่านมา ผู้บริโภคมีแผนจะสร้างบ้านหลังใหม่ในช่วงไตรมาส 4 มากที่สุด คือมีสัดส่วนร้อยละ 38 ขณะที่ไตรมาส 3 มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 17 ไตรมาส 2 ร้อยละ 14 และไตรมาส 1 ร้อยละ 31

 

     ส่วนการที่รัฐบาลปรับทีมรัฐมนตรีเศรษฐกิจเป็นนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจนั้น สร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภคและประชาชนระดับหนึ่ง เพราะมีการผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ หากมีทิศทางเป็นรูปธรรมชัดเจนก็เชื่อว่าจะเป็นปัจจัยบวกที่เสริมให้ภาคธุรกิจอสังหาฯฟื้นตัวได้ในช่วงไตรมาส 4 และต่อเนื่องถึงต้นปี 2559 ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งปรับตัวโดยเร็วในการโฟกัสกำลังซื้อกลุ่มเป้าหมาย หรือออกสินค้าใหม่เพื่อขยายโอกาสสู่ตลาดใหม่ เช่น รับสร้างอพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ เพื่อเป็นการเพิ่มช่องทางสร้างหารายได้ เป็นต้น

 

     สมาคมได้ประเมินปริมาณและมูลค่าตลาดรวมการรับสร้างบ้านทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดปี 2558 ก่อนหน้านี้ว่า น่าจะมีมูลค่าประมาณ 16,000 ล้านบาท แต่สภาพเศรษฐกิจ 3 ไตรมาสที่ผ่านมายังชะลอตัว จึงมีความเป็นไปได้ที่มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านรวมปีนี้จะลดลงกว่าร้อยละ 20 จากที่คาดการณ์ไว้ เหลือเพียง 12,000-13,000 ล้านบาท ขณะที่ตลาดรวมบ้านสร้างเองทั่วประเทศปีนี้คาดว่าจะมีมูลค่าลดลงประมาณ 60,000-70,000 ล้านบาท โดยผู้รับเหมาทั่วไปยังคงมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด ซึ่งช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้หากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อั้นไว้ก็น่าจะทะลักออกมา

 

     ที่ต้องจับตามองคือการลงทุนจากภาครัฐจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เศรษฐกิจฟื้นตัว ซึ่งคาดว่าครึ่งปีหลังปี 2559 จะเห็นภาพชัดเจน เนื่องจากช่วงปลายปี 2558 เริ่มมีการเบิกจ่ายเม็ดเงินที่จะทยอยสู่ทุกภาคส่วน ประกอบกับราคาน้ำมันยังมีแนวโน้มลดลง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างไม่มีการปรับมากนัก กำลังซื้อยังมีอยู่ จึงเป็นปัจจัยที่เอื้อต่อธุรกิจ

 

     หากไม่มีเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึงเข้ามาก็เชื่อว่าธุรกิจอสังหาฯและรับสร้างบ้านจะฟื้นตัว แต่ภาครัฐต้องมีนโยบายที่ชัดเจนเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดการลงทุนทั้งภาคธุรกิจและผู้บริโภค เฉพาะตลาดสร้างบ้านเองก็มีมูลค่าตลาดถึง 60,000-80,000 ล้านบาทต่อปี นับว่าเป็นเม็ดเงินไม่น้อยทีเดียว

 

ที่มา : โลกวันนี้ วันที่ 17 พฤศจิกายน 2558