25 ก.พ.2559
อสังหาฯ เร่งปลดล็อกภาระหนี้ลดยอดปฏิเสธสินเชื่อคนซื้อบ้าน
ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยลบที่กระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่าง ต่อเนื่อง เป็นปัจจัยที่ทำให้คนอยากมีที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อย "กู้ไม่ผ่าน" หรือกู้ไม่ได้ตามราคาที่อยู่อาศัยนั้นๆ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการยากจะแก้ไข จึงทำได้เพียงปรับตัว โดยที่ผ่านมาบรรดาบิ๊กอสังหาริมทรัพย์งัดกลยุทธ์ตรวจสอบความสามารถในการกู้เบื้องต้นของลูกค้าก่อนให้จองจริง เพื่อลดตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อในพอร์ตการขายให้ลดลง แต่บางรายก็เลือกขายให้มากขึ้น เพื่อชดเชยยอดขายที่อาจถูกปฏิเสธ
ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางปีนี้เริ่มวางแนวทางรับมือกับปัญหาดังกล่าวอย่างจริงจัง หลังจากประเมินแล้วว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังลากยาว โดย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า แม้หนี้ครัวเรือนจากโครงการรถคันแรกจะผ่อนคลายมากขึ้น แต่การที่ยุคปัจจุบันคนเข้าถึงสินเชื่อส่วนบุคคล (Personal Loan) ได้ง่ายขึ้น และเทรนด์คนรุ่นใหม่ไม่กลัวหนี้ ทำให้ถึงจะหมดรถคันแรก แต่ก็ยังมีหนี้อื่นเกิดขึ้นได้อีก จนอาจกล่าวได้ว่า เมืองไทยกำลังเข้าสู่ยุคภาวะหนี้ครัวเรือนสูง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะเจอปัญหามากกว่าบ้านแนวราบ เพราะคอนโดมิเนียมใช้เวลาก่อสร้างนานกว่าจะได้ยื่นกู้จริง ในวันที่จองและได้ตรวจสอบความสามารถในการกู้ ลูกค้าอาจจะมีประวัติทางการเงินที่ดี มีโอกาสกู้ผ่าน แต่ในระหว่างทางที่ก่อสร้าง ลูกค้าไปผ่อนซื้อสินค้าอย่างอื่น ทำให้เวลาต้องยื่นกู้จริงตอนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก็มีปัญหา
ในส่วนของเสนาฯ เอง การแก้ปัญหาดังกล่าวนอกจากจะดึงแบงก์พันธมิตรมานั่งที่โครงการเพื่อตรวจความสามารถในการกู้เบื้องต้นให้กับลูกค้าที่เยี่ยมชมโครงการแล้ว ยังมีอีก 2 แนวทางใน การลดความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน คือ 1.สื่อสารกับ ลูกค้าให้เตรียมตัวในการกู้ หรือแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม ซึ่งลูกค้าต้องให้ความร่วมมือในการให้ข้อมูลที่แท้จริงด้วย และ 2.ปรับการทำตลาดของบริษัทเอง บ้านหลังไหนหรือห้องชุดไหนมีโอกาสกู้ไม่ผ่าน ให้รีบจัดการ เผื่อต้องนำมาขายใหม่ รวมถึงขยายไปทำตลาดระดับกลางบนมากขึ้น โดยปีนี้ตั้งเป้าลดตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อให้เหลือ 15% จากปีที่แล้วอยู่ที่ 22%
กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร กล่าวว่า ปีนี้บริษัทตั้งเป้าลด ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อให้เหลือ 10% จากปีที่แล้วอยู่ที่ 18% ด้วยการทำงานร่วมกับแบงก์พันธมิตรหนักขึ้น ทั้งขอให้แบงก์ตรวจสอบความสามารถในการกู้ของลูกค้าเบื้องต้นก่อนที่จะให้ลูกค้าจอง โดยเฉพาะในบางโครงการที่มีผู้เยี่ยมชมมาก เช่น สัมมากร ชัยพฤกษ์-วงแหวน มียอดผู้เยี่ยมชมราว 40-50 คน/เดือน จะให้เจ้าหน้าที่แบงก์เข้ามานั่งในโครงการ เจอลูกค้าโดยตรง ส่วนฝั่งลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่เป็นเจ้าของกิจการเอสเอ็มอีหรืออาชีพอิสระ จะแนะนำให้ทำบัญชีรายรับ เพื่อโชว์ให้แบงก์เห็นความเคลื่อนไหวทางการเงิน
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าปีนี้บริษัทจะประเมินว่าหนี้ครัวเรือนยังสูง แต่ก็เชื่อว่าจะผ่อนคลายมากขึ้น
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้จะมีด้วยกัน 3 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 4,400 ล้านบาท ส่วนโครงการที่มีขายอยู่มีด้วยกัน 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 1,577 ล้านบาท โดยสินค้าที่พร้อมขายพร้อมโอนปีนี้รวมแล้วมีประมาณ 2,100 ล้านบาท จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 1,500 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อน 31% ซึ่งปีนี้คาดว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย กลุ่มทาวน์เฮาส์ 2-4 ล้านบาท จะได้รับความนิยมมากขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงราคา 6-7 ล้านบาทขึ้นไป
ด้านแหล่งข่าวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การแก้ปัญหาให้กับลูกค้าที่มีภาระหนี้ให้สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ เป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการที่จับตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผล กระทบมากที่สุด จะต้องเร่งรีบแก้ไข เพราะถือเป็นลูกค้ากลุ่มหลัก ซึ่งจะกระทบต่อเป้าการขายในอนาคตได้ บางบริษัทจึงต้องทำมากกว่าการให้ธนาคารมาอำนวยความสะดวกในการพิจารณา สินเชื่อเบื้องต้น
ยกตัวอย่างเช่น บริษัทอาจรับความเสี่ยงในเบื้องต้นโดยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านผ่อนกับบริษัทไปก่อน เมื่อผ่อนมาระยะหนึ่ง และเห็นว่าลูกค้ามีประวัติการผ่อนที่ดีแล้ว จากนั้นจึงเสนอให้ธนาคารมารับช่วงต่อในการปล่อยสินเชื่อ โดยที่บริษัทยังเป็นผู้ค้ำประกันให้ลูกค้ากรณีเป็นหนี้เสียก็พร้อมที่จะรับซื้อคืน ลักษณะคล้ายๆ กับลูกค้าโครงการบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติที่ทำกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งวิธีการดังกล่าวจะทำให้ลูกค้าที่อาจจะมีปัญหาในการขอสินเชื่อไม่ถูกปฏิเสธ สินเชื่อได้
ตราบใดที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว เชื่อว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนจะยังคงเป็นปัญหาใหญ่ ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้อง เร่งแก้ไขด้วยกลยุทธ์ใหม่ๆ ที่จะต้องอาศัยความร่วมมือกับธนาคารพันธมิตร เพราะจะรอความหวัง ให้เศรษฐกิจฟื้นเร็วในวันนี้พรุ่งนี้คงเป็นไปได้ยากยิ่งนัก
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
( วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2559 )
