เงินกู้ในปีแรกๆส่วนใหญ่จะค่อนข้างถูก เพราะอยู่ในช่วงโปรโมชั่น และส่วนใหญ่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่แถมลบให้อีกด้วย ทำให้การผ่อนช่วงแรกไม่หนักมากหนัก แต่พอผ่านพ้นช่วงโปรฯไปเมื่อไร ดอกเบี้ยจะทะยานสูงขึ้นทันที กลายเป็น MRR ที่ตอนนี้เฉลี่ยเกือบ 8% เข้าแล้ว ดอกเบี้ยขึ้นเงินก็ขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้น พอถึงเวลาใกล้พ้นดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยฟิกซ์ คนผ่อนบ้านมักจะหาแหล่งเงินกู้ใหม่ หรือเปลี่ยนธนาคาร เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเงินผ่อนต่ำกว่า หรือเรียกว่า “รีไฟแนนซ์”

ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ถูกกว่ากู้ซื้อบ้านใหม่

จะเห็นได้ว่าอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยหลายๆแห่ง ถูกกว่าอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านใหม่ เป็นเพราะว่าบางธนาคารต้องการขยายสินเชื่อด้วยวิธีลัด และมักใช้กลยุทธ์ที่เรียกว่า “ตกปลาในบ่อ(คนอื่น)” ก็คือการใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเพื่อดึงลูกค้าจากธนาคารอื่น

มาดูกันว่า “รีไฟแนนซ์” ในตอนนี้มีธนาคารอะไรบ้าง

1. ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ตอนนี้เฉลี่ย 3 ปีแรก 3.90% ถูกกว่าดอกเบี้ยเพื่อซื้อบ้านใหม่ถึง 1.73% โดยอัตราดอกเบี้ยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ย 3 ปีแรก ตอนนี้ 5.33% และเป็นอัตราที่ใช้กับการซื้อคอนโดที่ธนาคารสนับสนุนเท่านั้น

2. ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตอนนี้ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เฉลี่ย 3 ปีแรก อยู่ที่ 4.00% ถูกกว่าสินเชื่อซื้อบ้านใหม่ 0.50% (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ 3 ปีแรก 4.50% (MRR = 8.125%)

3. ธนาคารทหารไทย ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ 3 ปีแรก 4.50% ถูกกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ที่คิดดอกเบี้ย 3 ปีแรก 5.25% ถึง 0.75% (กรณีสมัครผลิตภัณฑ์เสริมไม่ครบทั้ง 3 ประเภท)

“รีไฟแนนซ์” อย่าดูแค่ “ดอกเบี้ย”

ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ไม่ต่างจากขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านใหม่ ดังนั้น ถ้าอัตราดอกเบี้ยไม่ถูกกว่าจนเป็นนัยสำคัญ และมีผลทำให้เงินงวดต่ำลงได้มาก ส่วนใหญ่จะขี้เกียจย้ายธนาคารเพราะขั้นตอนยุ่งยาก โดยเฉพาะการย้ายจากธนาคารเดิม

นอกจากนี้ยังมีเรื่องค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ที่เป็นต้นทุนของการรีไฟแนนซ์ด้วย โดยค่าใช้จ่ายหลักๆที่เป็นก้อนใหญ่ คือ ค่าจดจำนอง (กับธนาคารใหม่) และค่าปรับ (ถ้ารีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด) ดังนั้น ถ้าดอกเบี้ยไม่ถูกกว่ามากๆการรีไฟแนนซ์ไปก็ไม่ช่วยประหยัด หรือถ้าเงินต้นเหลือน้อยมากการรีไฟแนนซ์ก็ไม่คุ้มเช่นกัน

แต่ข้อสำคัญของการรีไฟแนนซ์เลยก็คือ ประวัติการชำระหนี้กับธนาคารเดิมต้องดี เพราะทุกธนาคารก็ต้องการลูกหนี้คุณภาพดี

 

ที่มา นิตยสาร Home Buyers' Guide เดือนมีนาคม 2559
( วันที่ท 16 มีนาคม 2559 )