ตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมาคงไม่มีประเด็นใด ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกพูดถึงมากเท่าเรื่อง "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" หลังจากที่กฎหมายดังกล่าวถูกปัดฝุ่นมาหลายยุคหลายสมัย พร้อมกับถูกปัดตกไปก็หลายยุคหลายสมัยเช่นกัน แม้กระทั่งรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์  จันทร์โอชา ก็เคยหยิบยกกฎหมายฉบับนี้มาปัดฝุ่นรอบหนึ่ง แต่ด้วยรายละเอียดในการจัดเก็บที่กระทบเป็นวงกว้างมาก ทำให้ถูกกระแสสังคมวิพากษ์วิจารณ์จนตกไป

ในที่สุดกระทรวงการคลังก็นำพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. กลับมาเสนอคณะที่ประชุมรัฐมนตรี (ครม.) อีกครั้งเมื่อวันที่ 7 มิ.ย.ที่ผ่านมา และได้ผ่านความเห็นจาก ครม.เป็นที่เรียบร้อย โดยที่กระทรวงการคลังตั้งใจไว้ว่าจะพยายามประกาศใช้ให้ทันปี 2560

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ เวอร์ชั่นใหม่ที่ประกาศออกมานั้น ได้ขยายเกณฑ์การจัดเก็บภาษีในกลุ่มที่พักอาศัย (บ้าน-คอนโดมิเนียม) จากรอบที่แล้ว 2 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษีจึงทำให้ลดการต่อต้านลงไป ขณะที่ความคิดเห็นอันหลากหลายมีทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย

ในมุมของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เห็นด้วย ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ถือครองที่ดินย่านใจกลางกรุงเทพฯ เพื่อใช้พักอาศัยมายาวนานตั้งแต่รุ่นปู่ย่า ตายาย มองว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินค่อนข้างมีผลกระทบ เพราะอยู่อาศัยในที่ดินเหล่านี้มายาวนาน แม้มูลค่าที่ดินจะสูงขึ้นตามความเจริญที่เข้ามา แต่มูลค่าเหล่านั้นเป็นเพียงตัวเลขในอากาศ ผู้อยู่อาศัยย่านนี้ ถ้ายังไม่ได้ขายที่ดิน ก็ยังไม่ได้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นทุกปี แต่ต้องจ่ายภาษีตามมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น

แม้จะมีมาตรการบรรเทาผลกระทบให้แก่ผู้ที่จะถูกจัดเก็บภาษีที่เป็นเจ้าของบ้านพักอาศัยหลักที่ได้มาจากการรับมรดก หากได้รับกรรมสิทธิ์จากการรับมรดกก่อนที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ จะมีการบรรเทาภาระภาษีให้ โดยการลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย ก็ยังไม่น่าจะช่วยบรรเทาได้จริงๆ

ขณะที่กลุ่มคนที่เห็นด้วยกับภาษีที่ดินฯ ก็มองว่าเป็นกฎหมายที่ทำให้เกิดการกระจายการถือครองได้อย่างแท้จริง ที่ดินที่กระจุกอยู่ในมือของคนไม่กี่กลุ่มก็จะถูกปล่อยออกสู่ตลาด มีผลให้ซัพพลายที่ดินเข้าสู่ตลาดมากขึ้น และอาจทำให้ราคาที่ดินชะลอความร้อนแรงลง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ในกลุ่มคนที่มีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ได้รับผลกระทบแน่นอน ส่วนกลุ่มคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เชื่อว่าจะมีวิธีการปรับตัวในรูปแบบที่แตกต่างกันไป ทั้งยอมแบกต้นทุนภาษีที่ดินฯ ไว้เอง เพราะมองผลต่างของราคาห้องชุดในอนาคต หรือแคปปิตอลเกนแล้วว่ายังไงก็สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็น ต้นทุนใหม่ที่ต้องจ่ายในอนาคต หรือบางคนอาจจะให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระ หารเฉลี่ยภาษีรายปีที่ต้องการจ่ายเป็นรายเดือนแล้วบวกเพิ่มไปกับค่าเช่า

ขณะที่ที่ดินเพื่อเชิงพาณิชย์อาจต้องยอมรับว่า ต้นทุนภาษีที่ดินฯ จะตกอยู่กับผู้เช่า เจ้าของที่ดินไม่ได้ให้ผู้เช่าจ่ายภาษีโดยตรง แต่ต้นทุนภาษีเหล่านี้ได้บวกรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว ซึ่งคาดว่าจะเริ่มกับสัญญาเช่าที่ดินใหม่ๆ ส่วนหลายฝ่ายที่มองว่าภาษีที่ดินฯ จะบีบให้เจ้าของที่ดินต้องนำที่ดินออกมาพัฒนาสวนกระแสกับเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวนั้น

ในความเป็นจริงแล้ว ต้นทุนภาษีฯ น้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าโครงการที่ต้องพัฒนา ซึ่งไม่ต่ากว่าหลักพันล้าน ดังนั้นก่อนที่จะเกิดการลงทุน เจ้าของที่ดินต้องพิจารณาอย่างรอบคอบแล้ว คงไม่มีเจ้าของที่ดินรายใดต้องยอมควักเงินลงทุนมหาศาลเพียงเพราะไม่ต้องการจ่ายภาษีที่ดินฯ ในอัตราที่ดินรกร้างว่างเปล่า แต่อาจจะต้องปรับตัวด้วยการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม

ด้านที่ดินใจกลางเมือง มองว่าส่วนใหญ่มีความสามารถในการจ่ายภาษี และหากกรณีที่เจ้าของไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินหรืออยากขายที่ดิน ก็เชื่อว่าภาษีที่ดินฯ ไม่ใช่ตัวแปรที่จะบีบให้คนเหล่านี้ปล่อยที่ดินกลางเมืองออกมาโดยง่ายดาย

ด้าน ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ในฐานะที่เพอร์เฟคฯ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเก็บไว้เป็นสต๊อกรอการพัฒนามากถึง 3,000 ไร่  ซึ่งถือว่ามากที่สุดในอุตสาหกรรม มองว่าการมีภาษี ที่ดินฯ จะไม่กระทบกับต้นทุนของบริษัทเลย เพราะมูลค่าของที่ดินในปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่ซื้อมากถึง 5,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่ามูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นยังสูงกว่าต้นทุนภาษีที่ต้องจ่ายมาก

ด้าน อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนผู้ที่ได้รับผลกระทบในระยะแรกอาจมีการพูดถึงกันมาก แต่เชื่อว่าจะปรับตัวได้ โดยผู้ที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง ทั้งซื้อไว้อยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุนต่างต้องเตรียมตัวรับกับต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่ต้องเกิดขึ้น

ในส่วนของผู้ลงทุนต้องประเมินแล้วว่าคุ้มหรือไม่ และอาจเริ่มสนใจมองการลงทุนประเภทอื่นเป็นทางเลือก เช่น ลงทุนในพันธบัตร หุ้นกู้ของรัฐบาล หุ้นกู้เอกชน หรือจะลงทุนอสังหาฯ แล้วมองแคปปิตอลเกนในอนาคต ส่วนเกณฑ์การจัดเก็บของที่ดินเชิงพาณิชย์แม้ดูเหมือนจะสูง เพราะ คิดจากมูลค่าทรัพย์สินแทนรายได้ แต่ข้อดีคือมีหลักเกณฑ์ในการนำมาคิดภาษีมากขึ้น แตกต่างจากอดีตที่แต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีประเมินรายได้ค่าเช่าที่แตกต่างกัน

อย่างไรก็ตาม คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มองว่า การผ่านความเห็นชอบจาก ครม. ไม่ได้หมายความว่ากฎหมายจริงจะเป็นไปตามนี้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงในขั้นตอนการร่างตัวบทกฎหมายคล้ายกับภาษีมรดกที่รอบผ่าน ครม.กับกฎหมายจริงไม่เหมือนกัน ซึ่งภาษีที่ดินฯ จะเป็นเช่นนั้น หรือไม่ คงต้องรอลุ้นกันอีกยก

 

ที่มา : posttoday.com
( 10 มิถุนายน 2559 )