18 มิ.ย.2559
รีดภาษีบ้านคอนโดปล่อยเช่ากทม.สั่ง50เขตเก็บตามจริงเอกชนกระอักกฎหมายใหม่
หลังคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 โดยตั้งเป้าผลักดันให้มีผลบังคับใช้ภายในต้นปี 2560 ปรากฏว่า ระหว่างที่กฎหมายใหม่ยังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณานั้น หน่วยงานจัดเก็บภาษีหลักคือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ตีความกฎหมาย เพื่อเพิ่มอำนาจจัดเก็บรายได้ให้สูงที่สุด ส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ปล่อยเช่าเพื่อหารายได้ ซึ่งมาจากการตีความของคำว่า "ที่อยู่อาศัย" กับ "พาณิชยกรรม" มีผลทำให้รายจ่ายภาษีแตกต่างกันถึง 10 เท่า
จ้องรีดภาษีปล่อยเช่า
นายกฤษฎา ศิริพิบูลย์ ผู้อำนวยการสำนักการคลัง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การนำบ้านและอาคารชุดไปปล่อยเช่าทั้งแบบ รายเดือนและรายวัน ในปัจจุบัน กทม.จัดเก็บ เป็นภาษีโรงเรือนและที่ดิน เนื่องจากใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่อนาคตที่จะบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ผู้ที่นำที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดไปปล่อยเช่านั้น จะเข้าข่ายเสียภาษีประเภทพาณิชยกรรมด้วย เนื่องจากมีรายได้เกิดขึ้น
ล่าสุด ได้มอบหมายให้สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต เร่งทำการตรวจสอบว่ามีอาคารชุดใด ปล่อยให้เช่าบ้าง หากพบก็ต้องเสียภาษี
"ยกตัวอย่าง มีคอนโดฯ 5 ห้อง ซึ่งห้องแรก ไม่ต้องเสีย แต่ส่วนที่เหลือต้องเสียภาษี แต่ต้องดูว่าใช้ประโยชน์เป็นประเภทใด ถ้าปล่อยเช่าก็เข้าข่ายพาณิชยกรรม ทั้งนี้การประเมินราคาเป็นไปตามราคากลางที่กรมธนารักษ์กำหนด โดยคำนวณภาษีเบื้องต้น จากราคาที่ดิน บวกสิ่งปลูกสร้าง คูณ ตร.ม. คูณอัตราภาษี"
คลังอธิบายชัด "เก็บตามจริง"
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า กระทรวงการคลังได้จัดทำ 20 คำถามที่น่าสนใจเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะประเด็นการนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า มีแนวทางการจัดเก็บ 2 ข้อ ดังนี้
แนวคำถามเรื่อง "บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะเสียภาษีเหมือนกันหรือไม่" (ข้อ 15)
คำตอบ คือ บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะต้องเสียภาษีต่างกัน โดยบ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองจะต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย
แต่การให้เช่าบ้านเป็นการทำธุรกิจ ซึ่งเจ้าของได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังกล่าว ต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่น ๆ เช่นเดียวกับห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์และห้องชุดที่มีสิทธิการเช่าระยะยาว
และคำถามเรื่อง "กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น กรณีอาคาร 2 ชั้นที่เจ้าของเปิดเป็นร้านค้าชั้นล่าง ส่วนชั้น 2 ใช้เป็นที่พักอาศัยของตนเอง จะเสียภาษีในอัตราเท่าใด" (ข้อ 19)
คำตอบคือ "เสียภาษีตามลักษณะของการใช้ประโยชน์จริง"
เทียบค่าภาษีใหม่-เก่า
ทั้งนี้ อัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เปรียบเทียบประเภทที่อยู่อาศัยกับพาณิชยกรรม พบว่า ที่อยู่อาศัยมีเพดานภาษีสูงสุด 0.5% หรือล้านละ 5,000 บาท ส่วนพาณิชยกรรมเพดานภาษีสูงสุด 2% หรือล้านละ 20,000 บาท
รายละเอียดการเสียภาษีมี 2 กลุ่มคือ "บ้านหลัก" กับ "บ้านหลังที่ 2" ซึ่ง "บ้านหลักหรือบ้านหลังแรก" ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้น แต่บ้านที่มีราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ต้องเสียภาษีใหม่
รวมถึง "บ้านหลังที่ 2" จะถูกเก็บภาษีเป็นขั้นบันได 7 ขั้น (ดูกราฟิกหน้า 1) โดยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เริ่มจ่ายล้านละ 300 บาทไปจนถึงราคาเกิน 100 ล้านบาท จ่ายล้านละ 3,000 บาท
เมื่อเปรียบเทียบกับประเภทพาณิชยกรรม การจัดเก็บตามมูลค่าทรัพย์สิน เป็นอัตราบันไดจัดเก็บ 5 ขั้น ต่ำสุดมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท จ่ายล้านละ 3,000 บาท ไปจนถึงมูลค่าเกิน 3,000 ล้านบาท จ่ายภาษี ล้านละ 15,000 บาท
ที่อยู่อาศัยมี 23 ล้านครัวเรือน
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า สถิติที่อยู่อาศัยประเทศไทยมีจำนวน 23 ล้านครัวเรือน ประชากร 67 ล้านคน เฉลี่ย 3.1 คน/ครัวเรือน
ในภาพรวม หากนำภาษีที่ดินฯมาบังคับใช้แทนภาษีโรงเรือนน่าจะเป็นผลดีสำหรับประชาชนผู้เสียภาษี เพราะค่าใช้จ่ายภาษีน่าจะถูกลงกว่าเดิม
"ที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านหลังแรกมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทจะถูกเก็บภาษี ขณะที่ข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติปี'56 ทั่วประเทศมีเพียง 8,500 หลัง ส่วนใหญ่หรือ 99.96% ราคาต่ำกว่า 50 ล้านบาท ที่กระทบจริงคือคนที่มีบ้านหลังที่ 2 แต่อัตราจัดเก็บ ไม่สูงมากนัก เริ่มที่ล้านละ 300 บาทต่อปี" นายสัมมากล่าว
สมาคมคอนโดฯโวยแหลก
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ไม่เห็นด้วยที่มีการตีความจัดเก็บภาษีที่ดินฯประเภทที่อยู่อาศัยที่นำไปปล่อยเช่าว่าเป็นพาณิชยกรรม เพราะปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบให้นักลงทุนลงทะเบียนระบุว่า นำห้องชุดไปปล่อยเช่า
ดังนั้น การตรวจสอบอาจยุ่งยาก แนวโน้ม อาจต้องใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ในการประเมิน เกรงว่าจะเป็นช่องทางให้เกิดการคอร์รัปชั่นได้
"อย่าทำแบบนี้เลย เพราะการใช้ดุลพินิจว่าห้องนี้ให้เช่าหรือเปล่า ก็ยังไม่รู้ว่าจะดูหลักฐานจากอะไร ถ้าบางช่วงไม่มีคนเช่า รัฐจะคิดคำนวณภาษีอย่างไร" นายประเสริฐกล่าวและย้ำว่า
"การเก็บภาษีที่ดินฯใหม่ โดยเรียกเก็บจากบ้านหลังที่สองก็น่าจะเพียงพอแล้ว ในการขยายฐานภาษีของรัฐ เพื่อสร้างระบบให้ทุกคนต้องจ่ายภาษี"
เมื่อถามถึงผลกระทบต่อนักลงทุนซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า นายประเสริฐกล่าวว่า แม้รายจ่ายภาษีพาณิชยกรรมจะสูงกว่าที่อยู่อาศัย 10 เท่า แต่ถือว่ายังต่ำกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่จัดเก็บ ในอัตรา 12.5% ของค่าเช่า
ยกตัวอย่าง ห้องชุดราคา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 1 หมื่นบาท ตกปีละ 1.2 แสนบาท ต้องเสียภาษีโรงเรือนปีละ 1.5 หมื่นบาท แต่ถ้าเป็นภาษีที่ดินฯใหม่ ห้องชุด 2 ล้านบาท มีภาระจ่ายล้านละ 3,000 บาท เท่ากับจ่ายเพิ่มปีละ 6,000 บาทเท่านั้น
เอกชนให้ข้อคิด
นางศิริญา เทพเจริญ กรรมการ บมจ. ณุศาศิริ มองว่า หาก กทม.จะจัดเก็บภาษีที่ดิน คอนโดฯปล่อยเช่าเป็นประเภทพาณิชยกรรม ก็ไม่มีผลกระทบ เนื่องจากประเมินว่าภาษีที่ดินฯมีภาระน้อยกว่าภาษีโรงเรือนฯ
ปัจจุบันบริษัทมีพอร์ตลูกค้าฝากปล่อยเช่า โปรแกรม "ณุศา วัน" มูลค่ารวม 1,000 ล้านบาท ซึ่งบริษัทการันตีรายได้ค่าเช่า 6.5% นาน 9 ปี โดยนำมาบริหารการเช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
แต่ในภาพรวมไม่เห็นด้วยที่รัฐจะบังคับใช้ภาษีที่ดินฯในช่วงภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง ควรรอให้เศรษฐกิจดีขึ้นก่อนดีกว่า และไม่เห็นด้วยกับแนวทางการตีความถึงการแยกประเภทห้องชุดปล่อยเช่าเป็นพาณิชยกรรม ในกรณีที่ลูกค้าโครงการนำห้องมาปล่อยเช่าเอง เพราะรายละเอียดเยอะ รัฐจะตรวจสอบอย่างไรว่ามีปล่อยเช่า แล้วถ้าไม่มี คนเช่า หรือเช่าไม่เต็ม 12 เดือน ภาษีจะคิดอย่างไรแค่ไหน เป็นต้น
นายพีระพงษ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า นโยบายภาษีใหม่มีผลด้านจิตวิทยาและความเชื่อมั่น แต่ยังไม่ถึงภาวะการชะลอซื้ออย่างทันทีทันใด
ส่วนภาระค่าภาษีใหม่ เช่น ห้องชุด 2 ล้านบาท มีภาษีที่ดินพาณิชยกรรมปีละ 6,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 500 บาท เทียบกับผลตอบแทนที่ปล่อยเช่าแล้ว เชื่อว่าก็ยังดีกว่าลงทุนซื้อหุ้น ทองคำ หรือฝากเงินในแบงก์ เพราะดอกเบี้ยต่ำมาก
LPN ชี้จ่ายซ้ำซ้อน
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การตีความว่าสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรม น่าจะยึดตามใบอนุญาตก่อสร้างโครงการเป็นหลัก เพราะบ้าน และคอนโดฯมีวัตถุประสงค์สร้างเป็น ที่อยู่อาศัย
กรณีเจ้าของนำมาปล่อยเช่าก็เสียภาษีรายได้ ภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว ดังนั้น ถ้าตีความว่าเข้าข่ายพาณิชยกรรมอีก ย่อมเป็นการเก็บภาษีซ้ำซ้อน ในหลักการถือว่าไม่ยุติธรรม
"กฎหมายใหม่มักมีปัญหาเรื่องการตีความ ผมเชื่อว่าเจตนารมณ์กฎหมายที่ดิน อยู่ที่สิ่งปลูกสร้างว่าสร้างเพื่ออะไร ถ้าใช้ดุลพินิจตีความ แล้วผมมีที่ดินปล่อยเช่าให้ทำเกษตรกรรมล่ะ รัฐจะตีความอย่างไร"
หวั่นเบรกลงทุนอสังหาฯ
นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ให้ความเห็นว่า รัฐบาลต้องการต้อนผู้มีทรัพย์สินเข้าสู่ระบบภาษี และคงต้องการปรามเรื่องการลงทุนมากกว่า เพราะปัจจุบันมีโปรโมชั่น ซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนอย่างแพร่หลาย การปล่อยเช่า แปลว่า มีรายได้รัฐจึงต้องการเข้ามาจัดเก็บภาษี
"ในภาพใหญ่ ผมเห็นด้วยกับภาษีที่ดินฯ แต่จังหวะไม่ดี เหมือนซ้ำเติมเศรษฐกิจ เพราะมู้ดผู้บริโภคถดถอย ยิ่งรัฐมาเรียกเก็บภาษีปล่อยเช่าแบบนี้ เท่ากับเบรกการลงทุน เป็นข่าวร้ายมากกว่าข่าวดี นายสมนึกกล่าว
เป้าหมายคือนายทุน
นายทัศนัย บูรณุปกรณ์ นายกเทศมนตรีนครเชียงใหม่ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เชียงใหม่มีคอนโดฯเกิดขึ้นมาก แต่มองว่าภาษีที่ดินฯน่าจะบังคับใช้กับนายทุน ที่ครอบครองที่ดินเปล่ามากกว่า เพื่อลดความเหลื่อมล้ำในสังคม เพราะที่ดินเปล่าเกินครึ่งอยู่ในมือนายทุนเกือบทั้งหมด
นางสาวเฉลิมลักษณ์ เก็บทรัพย์ นายกเทศมนตรีเมืองป่าตอง อ.กะทู้ จ.ภูเก็ต กล่าวว่า เทศบาลเมืองป่าตองได้ตั้งงบฯจ้างบริษัทเอกชนสำรวจข้อมูลภาคสนามแล้ว เพื่อเตรียมพร้อมรองรับกับกฎหมายภาษีที่ดินฯ แต่ยังไม่มีฐานข้อมูลเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ
นายวิเศษ สบายจิตร ปลัดเทศบาล ตำบลวิชิต อ.เมือง จ.ภูเก็ต กล่าวว่า เทศบาลมีรายได้จัดเก็บภาษีโรงเรือนฯ ปีละ 50-60 ล้านบาท ภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ถึง 1 ล้านบาท การเตรียมบังคับใช้ภาษีที่ดินฯ เป็นเรื่องที่ต้องติดตาม เพราะในพื้นที่มีเอกชนพัฒนาที่ดินหลายราย
หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
( วันที่ 17 มิถุนายน 2559 )
( วันที่ 17 มิถุนายน 2559 )
