10 ก.พ.2566
ปัญหาอสังหา 2566 ความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยไทยหลังโควิด-19
ปัญหาอสังหา 2566 ความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยไทยหลังโควิด-19
อสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นถือเป็นภาคธุรกิจหลักอีกอย่างหนึ่งของประเทศไทย เนื่องจากมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก มีการจ้างงานหลายแสนอัตรา หากตลาดอสังหา หยุดชะงัก ก็จะส่งผลต่อสภาพเศรษฐกิจโดยรวม แต่หลังโควิด-19 คลี่คลาย ก็ยังคงมีปัจจัยท้าทายหลายด้าน โดยเราได้รวบรวมปัญหาอสังหา 2566 มาให้ดูกันว่ามีอะไรบ้าง
1. เงินเฟ้อสูงขึ้น
ปัญหาอสังหา 2566 ที่สำคัญอย่างหนึ่งคือ อัตราเงินเฟ้อที่สูง โดยภาวะเงินเฟ้อ คือ ภาวะที่ราคาสินค้าและบริการโดยทั่วไปเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งหากเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นมากจะกระทบต่อฐานะและความเป็นอยู่ของประชาชน
ข้อมูลจากกระทรวงพาณิชย์ เผยว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปตลอดทั้งปี 2565 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.08% ซึ่งถือเป็นการขยายตัวสูงสุดในรอบ 24 ปี นับตั้งแต่ปี 2541
โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากราคาพลังงานที่สูงขึ้น เป็นเพราะอุปทานการผลิตพลังงานตึงตัวมากขึ้น หลังเผชิญกับปัญหาทางภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างรัสเซีย-ยูเครน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ โรคระบาดในสุกร ปัญหาน้ำท่วม ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ปรับตัวสูงขึ้น เป็นต้น
ส่งผลให้ประชาชนต้องควักเงินในกระเป๋าเพื่อใช้จ่ายสินค้าและบริการมากขึ้น รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนในการผลิตสินค้าเพิ่มสูงขึ้น จากอัตราค่าจ้างงาน ค่าวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นจนผู้บริโภคอาจเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
2. กำลังซื้อต่ำลง
ถือเป็นปัญหาที่เกี่ยวเนื่องเป็นลูกโซ่จากหลาย ๆ ปัจจัย และเป็นปัญหาอสังหา 2566 ที่สำคัญ เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อต่ำลงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขายบ้านได้ยากมากขึ้น โดยกำลังซื้อที่ต่ำลงของผู้บริโภคมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนักหลังจากชะลอตัวในช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด
รวมถึงปัญหาต่อเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อบ้านออกไป เนื่องจากบ้านเป็นสินค้าที่มีราคาสูง และต้องมีภาระหนี้ผูกพันระยาว
3. ค่าวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
ปัญหาอสังหา 2566 ที่ต้องจับตามองเป็นอย่างมากคือค่าวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างบ้านมีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน เพิ่มขึ้น 6.2% YoY สูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส
ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน แยกตามหมวดงาน
| หมวด | ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง (YoY) |
| งานวิศวกรรมโครงสร้าง | +8.0% |
| งานสถาปัตยกรรม | +5.7% |
| งานระบบสุขาภิบาล | +1.1% |
| งานระบบไฟฟ้าและระบบสื่อสาร | +5.0% |
ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน แยกตามประเภทวัสดุก่อสร้าง
| หมวดวัสดุก่อสร้าง | ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง (YoY) |
| ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ | +9.5% |
| ผลิตภัณฑ์คอนกรีต | +4.7% |
| เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก | +11.5% |
| กระเบื้อง | -3.2% |
| สุขภัณฑ์ | +13.2% |
| อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา | +4.2% |
| วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ | +4.8% |
จากค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น จึงมีแนวโน้มที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10%
4. แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้นเช่นกัน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จึงยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี ส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น
โดยปกติเมื่อมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ตาม อย่างไรก็ดี ธนาคารพาณิชย์อาจปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ไม่เท่ากับการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ เช่น ความต้องการเงินกู้ ปริมาณเงินฝาก อัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนดำเนินการของธนาคารพาณิชย์ เป็นต้น
นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นสถาบันการเงินให้สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่เป็นเวลาที่สั้นลง เช่น จากเดิมเป็นดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี อาจจะเหลือเพียง 1-2 ปี หรือมีการพิจารณาตามลูกค้าแต่ละราย เนื่องจากแนวโน้มดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะเป็นภาระต้นทุนให้ธนาคารเพิ่มขึ้น ถือเป็นปัญหาอสังหา 2566 ที่กระทบต่อผู้ที่กำลังจะซื้อหรือผ่อนบ้านโดยตรง
5. นักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มที่
แม้ว่าจะมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ และเริ่มมีจำนวนนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น แต่กำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังไม่มากพอที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหา
จากรายงานของ REIC พบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 (มกราคม-กันยายน) ชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด อยู่ที่ 3,562 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48.9% ของหน่วยทั้งหมด
รองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 420 หน่วย (5.8%), สหรัฐอเมริกา จำนวน 375 หน่วย (5.1%), สหราชอาณาจักร จำนวน 267 หน่วย (3.7%) และเยอรมัน จำนวน 231 หน่วย (3.2%)
ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดคือ ชาวจีน มีมูลค่าถึง 17,943 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด
รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา มูลค่า 1,611 ล้านบาท (4.4%), ฝรั่งเศส มูลค่า 1,431 ล้านบาท (3.9%), รัสเซีย มูลค่า 1,361 ล้านบาท (3.7%) และพม่า มูลค่า 1,342 ล้านบาท (3.6%)
อย่างไรก็ตาม สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนได้ปรับลดลงเหลือประมาณ 50% จากที่ในปีช่วงก่อนหน้าอยู่ที่ประมาณ 55%-60% ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจาการดำเนินนโยบาย Zero-COVID ในประเทศจีน ทำให้การเดินทางของชาวจีนมีข้อจำกัดในช่วงที่ผ่านมา
คาดการณ์ว่าหากประเทศจีนเปิดประเทศในปี 2566 น่าจะช่วยให้ตลาดอาคารชุดไทยสำหรับคนต่างชาติของไทยสามารถเติบโตได้อีกครั้งหนึ่ง
จะเห็นได้ว่าปัญหาอสังหา 2566 มีด้วยกันหลายด้าน ดังนั้น ผู้ซื้อ-ขาย-เช่า จึงต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน เพื่อให้การลงทุนดังกล่าวประสบความสำเร็จได้ด้วยดี ไม่มีปัญหาภายหลัง
แม้ว่าจะมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ และเริ่มมีจำนวนนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น แต่กำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังไม่มากพอที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหา
จากรายงานของ REIC พบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 (มกราคม-กันยายน) ชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด อยู่ที่ 3,562 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48.9% ของหน่วยทั้งหมด
รองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 420 หน่วย (5.8%), สหรัฐอเมริกา จำนวน 375 หน่วย (5.1%), สหราชอาณาจักร จำนวน 267 หน่วย (3.7%) และเยอรมัน จำนวน 231 หน่วย (3.2%)
ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดคือ ชาวจีน มีมูลค่าถึง 17,943 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด
รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา มูลค่า 1,611 ล้านบาท (4.4%), ฝรั่งเศส มูลค่า 1,431 ล้านบาท (3.9%), รัสเซีย มูลค่า 1,361 ล้านบาท (3.7%) และพม่า มูลค่า 1,342 ล้านบาท (3.6%)
อย่างไรก็ตาม สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนได้ปรับลดลงเหลือประมาณ 50% จากที่ในปีช่วงก่อนหน้าอยู่ที่ประมาณ 55%-60% ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจาการดำเนินนโยบาย Zero-COVID ในประเทศจีน ทำให้การเดินทางของชาวจีนมีข้อจำกัดในช่วงที่ผ่านมา
คาดการณ์ว่าหากประเทศจีนเปิดประเทศในปี 2566 น่าจะช่วยให้ตลาดอาคารชุดไทยสำหรับคนต่างชาติของไทยสามารถเติบโตได้อีกครั้งหนึ่ง
จะเห็นได้ว่าปัญหาอสังหา 2566 มีด้วยกันหลายด้าน ดังนั้น ผู้ซื้อ-ขาย-เช่า จึงต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน เพื่อให้การลงทุนดังกล่าวประสบความสำเร็จได้ด้วยดี ไม่มีปัญหาภายหลัง
ขอขอบคุณที่มา : DDproperty
